Залоговые средства в договоре аренды: новый стандарт для арендодателя и арендатора

Залоговые обязательства по договорам аренды были (и иногда до сих пор являются) своего рода «диким западом». Арендодатели требовали столько залогов, сколько хотели, на любые суммы по своему усмотрению и часто подавали чеки на исполнение судебных решений. Всё это происходило на фоне роста цен на жильё, увеличения спроса, сокращения предложения и усиления переговорной позиции собственников недвижимости.

Напряжённость на рынке привела к выводу о необходимости перемен и установления новых стандартов на рынке аренды. Летом 2017 года вступил в силу закон о внесении изменений в Закон о найме и займе, 1971 года, известный как «Закон о справедливой аренде». Эта поправка является первым шагом на длинном пути к нормализации ситуации на рынке аренды.

До достижения желаемой цели, данная поправка позитивно обновила рынок аренды в различных аспектах, в основном в интересах арендаторов. Поправка определяет порядок составления договоров аренды; указывает положения, которые должны содержаться в соглашении; регулирует вопрос устранения недостатков в имуществе; определяет непригодное для проживания жильё; и многое другое.

Основные положения Закона о справедливой аренде мы обобщили в отдельной статье в качестве полного руководства для арендодателей и арендаторов. В дополнение мы добавили статью, в которой изложены положения закона в отношении ответственности за ремонт дефектов в квартире (вы удивитесь: не всегда это обязанность арендодателя). Следующая статья будет посвящена не менее важному, если не самому важному вопросу: залоговые обязательства в договоре аренды. Сколько залогов арендодатель имеет право требовать; можно ли требовать залоги на любую сумму; как можно погасить залоги; и многое другое. Арендодатели или арендаторы квартиры? Эту статью вы обязаны прочитать.

Важное замечание! Закон о справедливой аренде не распространяется на все сделки аренды; и, соответственно, изложенные здесь положения о залоговых обязательствах не всегда актуальны. Для получения списка договоров аренды, на которые не распространяется Закон о справедливой аренде, нажмите здесь.

Какие залоги по договору аренды арендодатель имеет право требовать от арендатора?

Почти всегда арендодатели требуют от арендаторов гарантии для обеспечения исполнения арендатором обязательств по договору. Есть немногие, кто не требует денежных гарантий (а только поручителей), но это редкое явление.

В соответствии со статьей 25й Закона о найме и займе, арендодатель может потребовать более чем одну гарантию. Однако, статья устанавливает, что общая сумма всех гарантий не должна превышать меньшую из следующих сумм:

1. Установленная арендная плата за одну треть срока аренды (например, если арендная плата составляет 2 000 шекелей, а срок аренды составляет 12 месяцев, арендодатель имеет право потребовать денежную гарантию в размере 8 000 шекелей (4 месяца X 2 000 шекелей);
2. Сумма, равная ежемесячной арендной плате X три месяца.

Пример: Допустим, ежемесячная арендная плата составляет 4 000 шекелей, а срок аренды — 12 месяцев. Какова максимальная сумма залогов, которую арендодатель имеет право взыскать? Итак:

В соответствии с первым вариантом, арендодатель может потребовать залоги в размере 16 000 шекелей; одна треть срока аренды (4 месяца) X ежемесячная арендная плата (4 000 шекелей). В соответствии со вторым вариантом, арендодатель имеет право потребовать залоги в размере 12 000 шекелей; что составляет ежемесячную арендную плату (4 000 шекелей) 3X.

Поскольку 12 000 шекелей меньше, чем 16 000 шекелей, арендодатель имеет право взыскивать залоги в размере не более 12 000 шекелей.

Означает ли любое нарушение договора право на полное взыскание залогов?

Нет. Статья 25й(г) гласит, что арендодатель имеет право реализовать предоставленную ему арендатором гарантию только в следующих случаях и в указанных суммах:

1. Арендатор не оплатил арендную плату: арендодатель имеет право реализовать гарантию в размере неоплаченной арендной платы плюс проценты за индексацию и проценты в соответствии с условиями договора;
2. Арендатор не устранил недостатки, за устранение которых он несёт ответственность: арендодатель имеет право реализовать гарантию в размере стоимости ремонта;
3. Арендатор не оплатил текущие платежи, за которые он несёт ответственность: арендодатель имеет право реализовать гарантию в размере неоплаченных платежей;
4. Арендатор не освободил помещение по окончании срока аренды: арендодатель имеет право реализовать гарантию в сумме, указанной в этом пункте договора аренды.

Может ли арендодатель реализовать любую гарантию по своему усмотрению и без предварительного уведомления?

Нет. В соответствии со статьей 25й(д) Закона о найме и займе, арендодатель имеет право реализовать гарантию только при наличии всех следующих условий:

1. Арендодатель уведомил арендатора о своём намерении реализовать гарантию;
2. Арендодатель предоставил арендатору разумный срок для устранения недостатков.

Когда арендодатель должен вернуть арендатору залоги? И будут ли залоги возвращены с процентами/доходом?

Арендодатель должен вернуть полученные им залоги или их остаток после реализации в течение 60 дней с момента возврата арендованного имущества в его распоряжение или до момента погашения задолженности арендатора, в зависимости от того, что позже (статья 25й(е) Закона о найме и займе).

Залог возвращается арендатору «вместе с плодами». То есть, если, например, залоги принесли проценты на депозитном счёте, арендодатель должен вернуть залоги с учётом процентов.

А если я уже подписал договор аренды и предоставил залоги, превышающие допустимый размер?

Не страшно, есть правовое основание потребовать их обратно. Статья 14(2) Закона о справедливой аренде гласит: условие о залоге не может быть создано иначе, как в интересах арендатора. То есть, если арендодатель потребовал залоги в сумме, меньшей, чем разрешено законом — это нормально. Ведь он формально «превысил» полномочия, предоставленные законом, но это работает в интересах арендатора. Если арендодатель потребовал залоги на сумму, превышающую установленную законом, — он нарушил Закон о справедливой аренде.

Что делать, если арендодатель отказывается вернуть залоги, превышающие допустимый законом размер?

Мы имеем в виду ситуацию, когда арендатор уже подписал договор аренды или предоставил залоги, превышающие допустимый законом размер. И теперь арендатор требует их обратно при условии предоставления залогов в «правильном» размере.

В первую очередь, желательно и лучше попытаться урегулировать спор без обращения в судебные инстанции. Конечно, осторожно; заявления, сделанные в ходе переговоров, иногда могут служить доказательствами в судебном процессе. Если вы хотите расторгнуть договор аренды и это вас не затрагивает, сообщите о расторжении аренды. Если нет препятствий для прекращения договора «в середине» срока, сделайте это и потребуйте возврата залогов в порядке, установленном договором.

Если эти два варианта нерелевантны, можно подать иск в суд по делам мелких тяжб и потребовать наиболее подходящего в данных обстоятельствах средства правовой защиты. Например, требовать, чтобы арендодатель вернул полученные залоги при предоставлении новых залогов; или подать иск о компенсации за нарушение договора аренды; и т.д.

Многие арендаторы предпочитают подавать иски в суд по делам мелких тяжб из-за их многочисленных преимуществ. Процедура быстрая, эффективная и менее затратная, чем гражданский процесс в обычном суде (который иногда длится годами).