Залоговые платежи в договоре аренды: новый стандарт для арендодателя и арендатора

Залоговые гарантии в договорах аренды были (и иногда остаются) чем-то вроде «Дикого Запада». Арендодатели требовали столько залогов, сколько хотели, на любые суммы, по своему усмотрению, и часто обращались в суд для взыскания задолженности. Всё это происходило на фоне роста цен на жильё, увеличения спроса, сокращения предложения и усиления переговорной позиции собственников недвижимости.

Напряжённость на рынке привела к выводу о необходимости перемен и установления новых стандартов на рынке аренды. Летом 2017 года вступил в силу закон, вносящий поправки в Закон об аренде и займе, 1971 г., известный как «Закон о справедливой аренде». Эта поправка стала первым шагом на длинном пути к нормализации рынка аренды.

До достижения желаемой цели, поправка благотворно повлияла на рынок аренды во многих аспектах, в основном в интересах арендаторов. Поправка определяет порядок заключения договоров аренды; указывает на положения, которые должны содержаться в соглашении; регулирует вопрос устранения недостатков в имуществе; определяет непригодность жилья для проживания; и многое другое.

Основные положения Закона о справедливой аренде мы изложили в отдельной статье в качестве полного руководства для арендодателей и арендаторов. В дополнение мы добавили статью, суммирующую закон в отношении ответственности за ремонт дефектов в квартире (вы будете удивлены: это не всегда ответственность арендодателя). Следующая статья будет посвящена не менее важному, если не самому важному вопросу: залоговые гарантии в арендных сделках. Сколько залогов может потребовать арендодатель; можно ли требовать залоги на любую сумму; как можно погасить залоги; и многое другое. Арендодатели или арендаторы жилья? Эту статью вы обязательно должны прочитать.

Важно! Закон о справедливой аренде не распространяется на все сделки аренды; соответственно, приведенные здесь положения о залоговых гарантиях не обязательно актуальны. Список договоров аренды, на которые не распространяется Закон о справедливой аренде, можно найти здесь.

Какие залоговые гарантии в договоре аренды арендодатель вправе требовать от арендатора?

Практически всегда арендодатели требуют от арендаторов гарантии для обеспечения обязательств арендатора по договору. Немногие не требуют денежных гарантий (а только поручителей), но это редкое явление.

В соответствии со статьей 25й Закона об аренде и займе, арендодатель может требовать более чем одну гарантию. Однако, статья устанавливает, что общая сумма всех гарантий не должна превышать меньшего из следующих значений:

1. Установленная арендная плата за треть периода аренды (например: если арендная плата составляет 2000 шекелей, а период аренды — 12 месяцев, арендодатель может потребовать денежную гарантию в размере 8000 шекелей (4 месяца X 2000 шекелей);
2. Сумма, равная ежемесячной арендной плате X три месяца.

Пример: Допустим, ежемесячная арендная плата составляет 4000 шекелей, а срок аренды — 12 месяцев. Какова максимальная сумма залоговых гарантий, которую арендодатель может взыскать? Итак:

Согласно первому варианту, арендодатель может требовать залоговые гарантии в размере 16000 шекелей; треть срока аренды (4 месяца) X ежемесячная арендная плата (4000 шекелей). Согласно второму варианту, арендодатель может потребовать залоговые гарантии в размере 12000 шекелей; что составляет ежемесячную арендную плату (4000 шекелей) 3X.

Поскольку 12000 шекелей меньше, чем 16000 шекелей, арендодатель может взыскать залоговые гарантии максимум на сумму 12000 шекелей.

Вызовет ли любое нарушение договора полное погашение залоговых гарантий?

Нет. Статья 25й(г) гласит, что арендодатель может реализовать предоставленную ему арендатором гарантию только в следующих случаях и на суммы, указанные рядом с ними:

1. Арендатор не оплатил арендную плату: арендодатель может реализовать гарантию до суммы неоплаченной арендной платы плюс проценты и индексация согласно условиям договора;
2. Арендатор не устранил недостатки, за устранение которых он отвечает: арендодатель может реализовать гарантию до суммы стоимости ремонта;
3. Арендатор не оплатил текущие платежи, за которые он отвечает: арендодатель может реализовать гарантию до суммы неоплаченных платежей;
4. Арендатор не освободил помещение по окончании срока аренды: арендодатель может реализовать гарантию на сумму, указанную в этом пункте договора аренды.

Может ли арендодатель реализовать любую гарантию по своему собственному усмотрению и без предварительного уведомления?

Нет. Согласно статье 25й(д) Закона об аренде и займе, арендодатель может реализовать гарантию только при соблюдении всех следующих условий:

1. Арендодатель уведомил арендатора о своем намерении реализовать гарантию;
2. Арендодатель предоставил арендатору разумный срок для устранения недостатков.

Когда арендодатель должен вернуть арендатору залоговые гарантии? И будут ли залоговые гарантии возвращены с процентами/доходом?

Арендодатель должен вернуть полученные им залоговые гарантии или их остаток после реализации в течение 60 дней с момента возвращения арендованного имущества или до момента погашения задолженности арендатора, в зависимости от того, что позднее (статья 25й(е) Закона об аренде и займе).

Гарантия возвращается арендатору «включая плоды». То есть, если, например, залоговые гарантии принесли проценты на депозитном счёте, арендодатель должен вернуть залоговые гарантии вместе с процентами.

А если я уже подписал договор аренды и предоставил залоговые гарантии, превышающие допустимый размер?

Не страшно, есть правовое основание потребовать их обратно. Статья 14(2) Закона о справедливой аренде гласит: невозможно установить условие относительно залоговых гарантий, кроме как в интересах арендатора. То есть, если арендодатель потребовал залоговые гарантии на суммы, меньшие, чем допустимые по закону — это нормально. Ведь он «превысил» положения закона, но это работает в интересах арендатора. Если арендодатель потребовал залоговые гарантии на сумму, превышающую допустимую по закону — он нарушил Закон о справедливой аренде.

Что делать, если арендодатель отказывается возвращать залоговые гарантии, превышающие допустимый по закону размер?

Речь идёт о ситуации, когда арендатор уже подписал договор аренды или предоставил залоговые гарантии, превышающие допустимый по закону размер. Теперь арендатор требует их возврата с обязательством предоставить залоговые гарантии в «правильных» размерах.

В первую очередь, желательно и предпочтительнее попытаться урегулировать спор без обращения в судебные инстанции. Конечно, осторожно; заявления, сделанные в ходе переговоров, могут иногда служить доказательством в судебном процессе. Если вы хотите расторгнуть договор аренды, и это вас никак не затрагивает — сообщите о расторжении договора. Если нет препятствий для выхода «в середине» договора, сделайте это и потребуйте возврата залоговых гарантий способом, указанным в договоре.

Если оба варианта не подходят, можно подать иск в суд мелких тяжб и потребовать наиболее подходящее в данных обстоятельствах решение. Например: чтобы арендодатель вернул полученные залоговые гарантии в обмен на предоставление новых залоговых гарантий; или подать иск о возмещении ущерба за нарушение договора аренды; и многое другое.

Многие арендаторы предпочитают подавать иск в суд мелких тяжб в связи с арендой из-за многочисленных преимуществ. Процедура быстрая, эффективная и дешевле, чем гражданский процесс в обычном суде (который иногда длится годами).