Закон о справедливой аренде: руководство для арендодателя и арендатора

Закон о справедливой аренде, Закон об аренде и займе

Закон о справедливой аренде — это название поправки, внесенной в Закон об аренде и займе, 5731-1971 и вступившей в силу летом 2017 года. О плачевном состоянии израильского рынка жилья и аренды нет необходимости распространяться.

Это было одной из основных причин, приведших к «социальному протесту» в 2011 году. Около миллиона израильтян вышли на улицы, разбили палатки и подняли свой голос, чтобы призвать правительство к действиям; надежда заключалась в том, чтобы сбалансировать экономическую аномалию, которая значительно завысила цены на жильё. Поэтому, несмотря на то, что поправка вступила в силу только через 6 лет после социальных протестов, некоторые утверждают, что она является одним из их плодов.

Текст поправки свидетельствует о том, что она преследует двойную цель:

1. Обеспечить высокую правовую определенность в отношении сделок аренды и займа.
2. Создать более справедливые условия для арендаторов, которые, как правило, находятся в невыгодном положении по сравнению с арендодателями.

В частности, поправка определяет, что такое пригодное для проживания жилье; какие обязанности возложены на арендодателя в отношении проведения ремонтных работ в арендованном помещении; какие гарантии могут быть получены от арендатора; какие сведения должны содержаться в договоре и порядок его заключения; каков статус аренды по отношению к третьим лицам и т.д.

Одно из важных нововведений поправки к закону — это положение о том, что на часть положений закона нельзя заключать соглашения; а на другую часть можно заключать соглашения только в том случае, если это соглашение выгодно для арендатора. Иными словами, даже если арендатор подписал договор аренды, ущемляющий его права в соответствии с Законом об аренде и займе, положения закона все равно имеют преимущественную силу; и подпись арендатора под соглашением не будет использована против него. Поэтому очень важно заранее ознакомиться с положениями закона и убедиться, что договор аренды не противоречит ему; альтернатива спора задним числом всегда менее благоприятна.

Типовой договор аренды 2023 для скачивания

Распространяется ли «Закон о справедливой аренде» на все договоры аренды?

Нет. Статья 25то(а) Закона о справедливой аренде гласит, что закон не распространяется на следующие договоры аренды:

• Договор аренды жилого помещения, являющегося одним из следующих:
• Квартира в гостинице;
• Жилое помещение, сдаваемое в аренду для отдыха;
• Общежитие в соответствии с определением в Законе о контроле за общежитиями, 5725-1965;
• Квартира в доме престарелых;
• Квартира в студенческом общежитии — для студентов или сотрудников;
• Квартира, на которую распространяется Закон о защите квартиросъемщиков (5732-1972);
• Договор аренды жилья на короткий срок (максимум 3 месяца) без возможности продления;
• Договор аренды жилья на срок более 10 лет, при котором арендодатель не имеет права расторгнуть договор раньше.
• Договор аренды жилья, где ежемесячная арендная плата превышает 20 000 шекелей.

Согласно Закону об аренде и займе: требуется ли письменный договор аренды жилого помещения?

Да. Статья 25б Закона об аренде и займе гласит, что (1) договор аренды жилого помещения должен быть составлен в письменной форме; (2) каждая из сторон договора обязана подписать его; (3) каждая из сторон получит подписанный экземпляр договора.

Однако важно отметить: это положение противоречит предыдущему закону от 1969 года (статья 79(а) Закона о земельной собственности). Согласно ему, договор аренды на срок не более 5 лет не требует письменной формы. Законодатель попытался разрешить это противоречие, установив в упомянутой статье 25б, что отсутствие письменной формы договора не влияет на его действительность. Иными словами, не будет приниматься возражение о недействительности устного/фактического договора аренды только по причине его отсутствия в письменной форме.

Другой способ решения этого противоречивого положения — это применение правил толкования, принятых Верховным судом, согласно которым более поздний конкретный закон имеет преимущественную силу перед более ранним общим законом. Именно такая ситуация имеет место в данном случае: Закон о земельной собственности является общим, от 1969 года; Закон об аренде и займе является специальным (только аренда и заем), а поправка к нему вступила в силу в 2017 году.

Какие сведения должны содержаться в договоре аренды?

Согласно статье 25г Закона об аренде и займе, договор аренды должен содержать следующие сведения:

• Адрес квартиры;
• Сведения о сторонах договора (полные имена, номера удостоверений личности и контактный адрес);
• Описание квартиры, мебели и оборудования, включая описание прилегающих к квартире частей общего имущества, которые сдаются в аренду;
• Срок аренды, наличие и суть опциона на продление срока;
• Наличие права на расторжение договора и условия расторжения;
• Арендная плата, сроки и порядок её уплаты;
• Дополнительные платежи, которые несут арендаторы, если таковые имеются, и их размер;
• Недостатки/дефекты в квартире, не имеющие существенного значения и известные арендодателю на момент заключения договора;
• Все, что находится в арендованной квартире или в здании, в котором она находится, или в её окрестностях, что создает или может создать существенную помеху пользованию квартирой и известно арендодателю на момент заключения договора.

Что такое непригодное для проживания жилье? И каков правовой статус непригодного для проживания жилья?

Статья 25в Закона гласит, что арендодатель обязан предоставить жилье, пригодное для проживания. Арендодатель, предоставивший жилье, непригодное для проживания, считается нарушившим договор аренды; таким образом, арендатор имеет основание для иска в связи с нарушением незащищенного договора аренды.

Согласно первому приложению к Закону об аренде и займе, жилье непригодно для проживания, если в нем присутствует один из следующих признаков:

1. Отсутствует система канализации, включая систему для регулярного удаления сточных вод и дренажа;
2. Отсутствует электропроводка или система освещения;
3. Отсутствуют вентиляционные и световые проемы, а также двери и окна для закрытия этих проемов; в том числе входная дверь с замком;
4. Отсутствует система водоснабжения;
5. Отсутствует перегородка между туалетом и квартирой;
6. Существует необоснованный риск для безопасности или здоровья арендатора.

Кто отвечает за ремонт дефектов в квартире? Распространяется ли эта обязанность на все дефекты?

Многие не знают, но арендодатель не обязан ремонтировать все дефекты в квартире. Есть виды дефектов, за которые отвечает только арендатор. Также способ устранения дефектов, включая сроки, является предметом обсуждения.

В связи с важностью этого вопроса, мы написали отдельную статью на эту тему: какие дефекты входят в обязанности каждой из сторон договора? Каков порядок их устранения и в какие сроки должен быть устранен каждый дефект. Подробнее о дефектах в квартире.

Можно ли заселить в квартиру субъарендатора («саблент») без согласия арендодателя?

Исходное предположение — нет. Статья 22 Закона об аренде и займе гласит, что арендатор не имеет права передавать свои права по договору аренды третьему лицу или заселять в квартиру субъарендатора без предварительного письменного согласия арендодателя.

Для этого правила есть исключения; то есть арендатор будет иметь право передать свои права по договору аренды, если выполняется одно из следующих условий:

• Арендодатель не дал согласия по необоснованным причинам; или —
• Арендодатель поставил свое согласие в зависимость от необоснованных условий.

Что такое «необоснованные условия»? Это вопрос толкования, который будет рассматриваться в случае необходимости в зависимости от конкретных обстоятельств рассматриваемого дела.

Обязан ли арендатор разрешать арендодателю посещать квартиру в любое время?

Не совсем так. Статья 17 Закона об аренде и займе гласит: арендатор обязан разрешать арендодателю проверять имущество и производить в нем ремонтные работы, только если выполняются все следующие условия:

1. Арендодатель хочет прибыть в «разумное время» (а не совершать неожиданный визит в 3 часа ночи);
2. Арендодатель уведомил арендатора о своем желании проверить арендованное имущество или внести в него изменения, заблаговременно;
3. Визит арендодателя максимально ограничит помехи для арендатора.

Обратите внимание! Одно из нововведений Закона о справедливой аренде заключается в том, что на часть его положений нельзя заключать соглашения; то есть положения договора аренды, противоречащие закону, являются недействительными.

На большую часть других положений нельзя заключать соглашения, если только это соглашение не работает в пользу арендатора. Однако обязанность арендатора разрешать арендодателю посещать имущество относится к тому типу положений, на которые можно заключать соглашения в договоре аренды (статья 25йд Закона).

Иными словами, арендодатель может указать в договоре, что он имеет право посещать имущество даже без предварительного уведомления и в любое время по своему усмотрению. Но если это не указано в договоре, применяются три условия, перечисленные выше.

Может ли арендодатель запретить приносить животных в квартиру?

Да. Закон об аренде и займе не затрагивает конкретно вопрос о животных; но он гласит, что арендодатель определяет объем и способ использования квартиры. То есть, если арендодатель хочет установить запрет на принесение животных — так и будет.

Обратите внимание! Часто арендодатели используют общие договоры аренды, найденные в Интернете, и сами не знают о пункте о запрете животных в квартире. Иногда, когда арендаторы, проявляющие инициативу, спрашивают об этом пункте, они получают устное согласие на принесение животного в квартиру.

Однако в настоящее время большинство договоров аренды включают дополнительный общий пункт: любое представление и/или согласие, не указанные в договоре, являются недействительными.

Поэтому, если отношения с арендодателем впоследствии ухудшатся, он может сослаться на пункт, который аннулирует любое представление/согласие, не указанные в договоре; и под этим предлогом утверждать, что арендатор нарушил договор аренды, принеся животное.

Поэтому арендаторам следует внимательно прочитать договор аренды и убедиться, что все важные для них условия в нем указаны.

Может ли арендодатель требовать любой залог за договор аренды?

Многие арендаторы (особенно в центре страны) сталкиваются с требованием внести несколько залогов на большие суммы. От чеков в качестве обеспечения, векселей и до банковской гарантии на тысячи шекелей (в лучшем случае).

Закон о справедливой аренде призван положить конец этой практике, устанавливая максимальный размер залога, а также способы его взимания и погашения. В отдельной статье мы рассмотрели все вопросы по этому поводу:

Каков максимальный размер залога; сколько залогов можно взимать; и когда арендодатель может их погасить. Для получения дополнительной информации нажмите здесь.

Как арендатор должен сдавать квартиру по окончании срока аренды?

По окончании срока аренды арендатор должен вернуть арендованное имущество свободным от любых лиц или имущества, за исключением имущества арендодателя, используемого в арендованном помещении (статья 20а Закона об аренде и займе).

Если арендатор возвращает имущество указанным выше образом, арендодатель обязан принять арендованное имущество (статья 20б Закона). Из этого можно сделать негативный вывод:

Если арендатор не возвращает имущество должным образом, арендодатель имеет право не принимать арендованное имущество; и, соответственно, не освобождать арендатора от его обязанностей, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Что делать, если одна из сторон нарушила положения закона или договора аренды?

Наиболее разумный подход — попытаться урегулировать ситуацию со второй стороной без обращения к судебным инстанциям. Если внесудебное урегулирование не удалось, необходимо подать иск, который, как правило, будет иском в порядке упрощенного производства.

Если не учитывать арендодателей, подающих векселя к исполнению в исполнительную службу и иски об аренде коммерческих площадей, иск в порядке упрощенного производства, как правило, будет наиболее подходящим вариантом. Этому есть две основные причины:

1. Преимущества быстрого, дешевого и эффективного судебного разбирательства в суде по мелким искам.
2. Размер иска, как правило, не превышает максимальный размер иска, который можно подать в суд по мелким искам (38 900 шекелей по состоянию на январь 2023 г.).