Закон о защите арендатора: почему в договорах аренды указывается на его неприменение?

Прежде чем перейти к подробному объяснению, начнём с вывода: Закон о защите арендатора призван регулировать договорные отношения между арендодателем жилого помещения или коммерческой недвижимости и защищённым арендатором. В частности, закон ограничивает права собственников недвижимости по выселению защищённого арендатора или повышению арендной платы.

Ввиду указанных ограничений, собственники недвижимости имеют явный интерес максимально чётко указать, что Закон о защите арендатора не применяется к договору аренды. Однако важно понимать, что арендаторы, признанные защищёнными в соответствии с положениями закона, будут пользоваться его защитой независимо от любых иных договорных положений. Таким образом, если арендатор считается защищённым арендатором по закону, он всё равно будет пользоваться льготами, предоставляемыми законом, независимо от формулировок договора.

Предыстория принятия Закона о защите арендатора

Речь идёт о переработке мандатного законодательства с 1930-х годов, принятого в связи с двумя важными глобальными изменениями: во-первых, мировые войны (первая и вторая) привели к прекращению строительства жилых и коммерческих объектов; одновременно с этим начался массовый приток новых иммигрантов в Израиль. В результате численность населения превысила количество жилья, что привело к острому жилищному кризису.

Собственники недвижимости решили извлечь выгоду из ситуации. Они воспользовались разрывом между спросом и предложением, значительно повысив цены на свою недвижимость и действуя весьма своевольно. Те, кто не смирился с завышенными ценами на жильё, легко оказывались выселенными из одного помещения в другое.

Британский мандат, управлявший страной в то время, стремился искоренить это явление и принял «Закон о домовладельцах и арендаторах (выселение из жилья и ограничение арендной платы), 1934». Название закона говорит само за себя. Действительно, его два основных положения – это ограничение возможности собственников выселять арендаторов из недвижимости; и ограничение арендной платы, которую можно взимать с арендаторов.

Например, статья 4(1) Закона гласит, что «никакой суд, судья или должностное лицо исполнительной службы не вынесет решения или постановления о выселении арендатора из его жилья, несмотря на истечение срока аренды», за исключением особых условий (например, неуплата арендной платы; нарушение условий договора аренды; умышленное причинение ущерба жилью; и т. д.). А относительно арендной платы написан целый раздел, определяющий максимальную арендную плату в зависимости от типа недвижимости.

С образованием государства законодатель Израиля унаследовал этот Закон и придал ему израильский характер. Началом послужил Закон о защите арендатора, 5714-1954, а завершением – «Закон о защите арендатора [консолидированная версия], 5732-1972».

Основные положения Закона о защите арендатора и почему арендодатели указывают на его неприменение?

Во-первых, закон создал список арендаторов, которые считаются защищёнными. Например, арендатор, который: заплатил первоначальный взнос; не платил первоначальный взнос, но въехал в помещение до 1940 года; имел право на владение недвижимостью до 20.08.1968, и в договоре аренды не было прямо указано, что закон не применяется к нему; въехал в помещение после 20.08.1968, но в договоре аренды было указано, что закон применяется к нему; «продолжающий арендатор» – то есть член семьи, которому перешли права первоначального защищённого арендатора; и др. Сегодня почти не осталось «первоначальных» защищённых арендаторов, в основном это продолжающие арендаторы.

Во-вторых, подобно своим предшественникам, Закон о защите арендатора ограничивает право собственника выселять лицо, считающееся защищённым арендатором. Так, например, закон предусматривает, что независимо от каких-либо иных договорных положений, защищённого арендатора нельзя выселить из помещения, кроме случаев, перечисленных в статье 131 Закона. Например: если арендатор не платил арендную плату; арендатор не выполнил условия договора аренды, которые являются основанием для выселения; причинил значительный ущерб помещению умышленно, сам или через третьих лиц; систематически беспокоит и раздражает соседей; и др. Ограничение на выселение защищённого арендатора весьма жёстко. Даже собственник, желающий выселить арендатора для собственных нужд, обязан письменно уведомить арендатора о готовности предоставить ему альтернативное жильё. Более того, закон также устанавливает предельную арендную плату, которую можно взимать с арендатора жилого или коммерческого помещения, в зависимости от характеристик помещения.

Уже здесь становится ясно, почему почти каждый договор аренды указывает на неприменение Закона о защите арендатора. Поскольку у защищённого арендатора есть дополнительные права, которых нет у обычного арендатора. А арендодатели хотят исключить любые сомнения в том, что права нового арендатора ограничены «незащищённой» реальностью. Конечно, если конкретный арендатор попадает под определение «защищённого арендатора», положение, исключающее действие положений закона, не поможет арендодателю. Но таких арендаторов почти не осталось, и арендодатели исключают действие положений закона как обычную практику, смысл которой порой и сами не понимают.

Неактуальность закона в современных условиях

Несомненно, с течением времени экономическая и правовая ситуация изменилась. Предложение жилья выросло; арендаторы уже не являются «нуждающимися арендаторами», какими были защищённые арендаторы при создании государства; а собственники недвижимости – это уже не те «могущественные господа», всё состояние которых сосредоточено в недвижимости, а владельцы разнообразных активов. Кроме того, в 1990-х годах был принят Основной закон: достоинство человека и свобода, который установил, что право собственности является конституционным правом высшего уровня.

Сочетание этих факторов с новым статусом права собственности затушевало легитимность посягательств на право собственности владельцев недвижимости посредством предоставления арендаторам дополнительных прав. Это изменение ощущалось и в судах. Суды неоднократно указывали на снижение необходимости в Законе о защите арендатора; значительно сократили его сферу применения; и даже неоднократно призывали к его отмене, утверждая, что причины его принятия уже не актуальны.

Тем не менее, некоторые утверждают, что жилищный кризис не исчез, а лишь изменил свои формы, превратившись в завышенные цены на жильё, которые не сдерживаются регулируемыми ценовыми ограничениями. Действительно, были приняты законы для уравновешивания положения арендаторов и арендодателей, и правительство инициировало различные жилищные проекты. Однако арендаторы всё ещё вынуждены платить высокие цены за квартиры, которые зачастую этого не стоят; а рынок жилья стал символом высокой стоимости жизни в Израиле.

Слабые (но всё же) ветры перемен: социальный протест и Закон о справедливой аренде

В 2011 году разразился известный «социальный протест», также известный как «протест миллиона». Его основной причиной было плачевное состояние израильского рынка жилья, в частности аренды. Около миллиона израильтян вышли на улицы Тель-Авива, поставили палатки и громко высказали свои требования к властям. В результате протеста тогдашний премьер-министр Биньямин Нетаньяху создал комиссию Трахтенберга. Комиссия из 14 общественных деятелей, целью которой было изучение аспектов высокой стоимости жизни и поиск решений для её снижения. В сентябре 2011 года Кнессет одобрил часть выводов комиссии. Что касается рынка жилья, то были одобрены налоговые льготы для имеющих на это право и налоговые санкции для владельцев большого количества недвижимости.

Примерно через 4 года – и как ещё один результат протеста – в Кнессет был внесён законопроект о поправке к Закону об аренде и займе, 5731-1971. Цель поправки заключалась в обновлении старого закона и в усилении прав арендатора. Процесс утверждения затянулся в соответствии с нестабильностью политической ситуации, но летом 2017 года закон был принят и вступил в силу. Многие называют поправку «Законом о справедливой аренде», хотя это не отдельный закон, а поправка к существующему закону. Среди новшеств закона: обязательное заключение договора аренды в письменной форме; перечень положений, которые должны быть включены в договор; ограничение размера залога, который может потребовать арендодатель; уточнение дефектов, за которые отвечает каждая из сторон договора; и др.

Знание положений закона крайне важно как для собственников недвижимости, так и для арендаторов. Подробнее см. руководство для арендодателей и арендаторов в свете Закона о справедливой аренде.