Договор аренды: пункты, которые должны зажечь у вас красный свет.

Поздравляем, вы нашли квартиру по душе! Но вот арендодатель присылает договор аренды, разобраться в котором кажется неподъёмной задачей. Даже если какие-то пункты вас не устраивают, вы не знаете, как об этом договориться, не потеряв квартиру. Вы понимаете, что стандартный договор аренды – это не всегда справедливо. Однако юрист не всегда доступен, да и не всегда есть возможность оплачивать его услуги. И тем не менее, как арендаторы, вы обязаны знать об этом.

Какие пункты должны быть в любом договоре аренды? Какие пункты должны вас насторожить? Все ответы в одном месте. А также: пример договора аренды.

Далее в статье вы найдете стандартный образец договора аренды жилого помещения в формате Word, соответствующий нашим критериям справедливости! Стандартный договор аренды является отличной основой для справедливого договора.

Знакомьтесь: Закон о справедливой аренде

В 2017 году вступил в силу Закон о справедливой аренде. Это распространенное название поправки к Закону об аренде и займе, действующему с 70-х годов. Поправка была внесена в связи с рядом событий и изменений в израильской действительности. В качестве важной поворотной точки в истории можно отметить социальные протесты 2011 года. Около миллиона граждан вышли на улицы, протестуя против стремительного роста цен на жилье. Чтобы было понятнее: раньше можно было купить пятикомнатную квартиру в Северном Тель-Авиве за 1,5 млн. шекелей. Сегодня вряд ли можно купить за эти деньги даже трехкомнатную квартиру на юге страны.

Благодаря протестам, избранные представители власти поняли, что израильский закон молчит о состоянии рынка недвижимости. Прежде всего, рынка аренды. Поэтому примерно через 6 лет была принята поправка к Закону об аренде и займе.

Важно знать! Закон о справедливой аренде не распространяется на все договоры аренды. Список договоров аренды, на которые закон не распространяется.

Даже если вы подписали: нельзя отступать от закона, кроме как в пользу арендатора

Одно из важнейших нововведений Закона о справедливой аренде содержится в статье 25ид(2) Закона. В статье указано, что от большинства важных пунктов закона нельзя отступать, кроме как в пользу арендатора. Например: закон устанавливает максимальную сумму гарантийного залога, который можно требовать от арендатора. Таким образом, пункт договора, обязывающий арендатора предоставить залог большей суммы, недействителен. Но пункт договора, обязывающий арендатора предоставить залог меньшей суммы, чем установлено законом, действителен, поскольку он работает в интересах арендатора.

Таким образом, даже если вы подписали пункт, противоречащий закону, в споре с владельцем квартиры арендатор будет иметь преимущество. Кстати, мы собрали для вас информацию о залогах в договоре аренды (гарантийный чек, банковская гарантия, банковский чек, долговое обязательство и т. д.) в этой статье.

Пункты, которые должны быть в договоре аренды согласно закону

Статья 25г Закона об аренде и займе гласит, что договор аренды обязан включать следующие пункты:

• Адрес квартиры;
• Данные сторон договора (полные имена, номера удостоверений личности и контактные адреса);
• Описание квартиры, мебели и оборудования, включая описание прилегающих частей общей собственности, которые сдаются в аренду;
• Срок аренды, наличие и условия опционального продления срока;
• Наличие права на расторжение договора и условия расторжения;
• Арендная плата, сроки и порядок платежей;
• Дополнительные платежи, которые должен вносить арендатор, помимо арендной платы, если таковые имеются, и их размер (например, плата за домоуправление, управляющую компанию и т. д.);
• Недостатки/дефекты квартиры, не имеющие существенного значения и известные арендодателю на момент заключения договора (например: сырость, протечка, разбитое окно);
• Все, что находится в арендованной квартире, в здании, где она находится, или в окрестностях, что создает или может создать существенные помехи для использования квартиры и известно арендодателю на момент заключения договора. Распространенный (и неприятный) пример – случаи, когда арендодатель знает о предстоящем строительстве рядом (ТАМА, строительство жилого района, реновация) и не сообщает об этом.

Пункты в договоре аренды, которые должны вас насторожить

Конечно, у каждого свои неприемлемые пункты. Что одному кажется неудобным, другому может быть безразлично. Но иски, подаваемые в мелкие суды, указывают на важное: вот пункты в договоре аренды, которые должны вас насторожить. И если вы их увидите – знайте: это не стандартный договор аренды.

«Арендатор будет нести ответственность за все ремонтные работы в квартире или ее содержимом»

Статья 25х Закона об аренде и займе касается «ремонта дефектов и повреждений в арендованном помещении». Помните, что мы говорили о пунктах, от которых нельзя отступать, кроме как в пользу арендатора? Это один из них.

В статье прописана очень четкая политика в отношении ответственности за ремонт дефектов/повреждений: арендодатель обязан отремонтировать все, что создает существенные помехи для обычного или согласованного использования квартиры; независимо от того, существовал ли дефект на момент передачи квартиры арендатору или был обнаружен позже. Это при условии соблюдения всех следующих условий:

1. Дефект/повреждение не вызвано ненадлежащим использованием квартиры арендатором (включая Закон о хранителях, 5727-1967);
2. Дефект/повреждение не является незначительным;
3. Арендатор направил арендодателю требование о ремонте дефекта/повреждения;
4. Речь не идет о недвижимости, сданной в долгосрочную аренду (более 25 лет).

Мы собрали для вас всю необходимую информацию о ремонте дефектов и повреждений в квартире.

«Арендатор внесет банковскую гарантию и гарантийный чек на сумму 50 000 шекелей»

Статья 25й Закона об аренде и займе разрешает арендодателю требовать от арендатора несколько видов залога. Например, и банковскую гарантию, и гарантийный чек, и долговое обязательство. Но если гарантийный чек не требует от арендатора никаких денежных затрат, то некоторые виды залогов требуют (банковская гарантия, банковский чек и денежный залог). Такие залоги требуют от арендатора немедленной выплаты значительной суммы.

Поэтому закон ограничивает права владельцев квартир и устанавливает: если залог требует от арендатора денежных затрат (например, выписать гарантийный чек, банковскую гарантию или внести денежный залог), сумма залога ограничена. Статья 25й устанавливает, что общая сумма таких залогов не должна превышать меньшую из двух сумм:

1. Согласованная арендная плата за треть срока аренды (например: если арендная плата составляет 2000 шекелей, а срок аренды – 12 месяцев, арендодатель может потребовать денежный залог в размере 8000 шекелей (4 месяца х 2000 шекелей));
2. Сумма, равная ежемесячной арендной плате х

Нажмите здесь для получения всей информации о залогах в договоре аренды.

«Если арендатор не оплатит какой-либо чек за арендную плату, будет взыскана вся остальная задолженность по арендной плате»

Многие владельцы квартир включают подобные пункты в договоры аренды, несмотря на то, что они противоречат здравому смыслу. Законодатель также обратил внимание на этот вопрос. Статья 25й(г) Закона об аренде и займе устанавливает: арендодатель вправе реализовать предоставленный ему арендатором залог только в следующих случаях и в указанных суммах:

1. Если арендатор не оплатил арендную плату, арендодатель вправе реализовать залог в размере неоплаченной арендной платы плюс индексация и проценты согласно условиям договора;
2. Если арендатор не устранил неполадки, за устранение которых он несет ответственность, арендодатель вправе реализовать залог в размере стоимости ремонта;
3. Если арендатор не оплатил текущие платежи, за которые он отвечает, арендодатель вправе реализовать залог в размере неоплаченных платежей. Согласно статье 25а(а) Закона, «текущие платежи» = арендная плата, налоги, включая налог на недвижимость, коммунальные услуги, включая воду, электричество, газ и отопление; плата за домоуправление/управляющую компанию.
4. Если арендатор не освободил помещение по истечении срока аренды, арендодатель вправе реализовать залог в сумме, указанной в данном пункте договора аренды.

«Арендатор осмотрел квартиру и отказывается от любых претензий, включая претензии по несоответствию»

Действительно, арендатор должен проверить сделку перед заключением. Убедиться, что квартира ему подходит не только по дизайну, но и по функциональности. Конечно, арендатор не обязан разбирать стены, проверять электропроводку и вызывать сантехника для проверки водопровода. Но он должен провести разумную проверку недвижимости с точки зрения видимых на первый взгляд вещей. Поэтому подобный пункт может существовать, но есть способ! Пункт должен заканчиваться словами «за исключением претензий по скрытым недостаткам или недостаткам, которые арендатор не мог увидеть».

«Прикоснулся – уехал – нет пункта о выезде»

Многие владельцы квартир не дают арендаторам «пункт о выезде» из договора аренды. Хотя закон этого не оговаривает, жизнь динамична. Невозможно знать, что произойдет в будущем, поэтому должна быть заранее согласованная возможность расторгнуть договор достойным образом. Поэтому следует позаботиться о том, чтобы договор аренды позволял арендатору расторгнуть договор до его окончания, с предварительным уведомлением в разумный срок (обычно два месяца) и с поиском арендатора-замещающего, приемлемого для арендодателя.

«Арендатор оплатит полную арендную плату за весь срок, даже если съедет досрочно по любой причине»

Что значит по любой причине? А если причина в том, что вас выселили? Может быть, муниципалитет вынес решение о сносе здания? Опять же, невозможно знать, что может произойти. Грамотная формулировка пункта будет следующей: «Арендатор оплатит полную арендную плату за весь срок, даже если съедет досрочно, за исключением обстоятельств, зависящих от арендодателя и/или противоречащих договору».

Один или несколько из этих пунктов есть в моем договоре. Что делать?

Нужно спокойно поговорить с владельцем квартиры и попытаться объяснить ему важность этих пунктов для вас. Вы можете даже сослаться на соответствующие статьи закона, чтобы показать, что это не ваши выдумки. И пункты, которые не закреплены законом, являются общепринятой практикой на рынке аренды. И это правильно; речь идет не о мелочах, на которых можно уступить. Речь идет об основополагающих пунктах, регулирующих самые распространенные ситуации при аренде жилья.

И самое главное: не бойтесь. Даже если кажется, что «квартир просто нет», они всегда найдутся. Честный арендодатель и хорошие отношения с ним не менее важны, чем местоположение или красота квартиры. А как известно, семь раз отмерь, один раз отрежь.