Договор аренды: пункты, которые должны вас насторожить.

Поздравляем! Вы нашли подходящую квартиру, и кажется, что это именно то, что вы искали. Однако арендодатель предоставляет вам договор аренды, который вы даже не знаете, как начать проверять. И даже если некоторые пункты вам не нравятся, вы не знаете, как о них договориться, не потеряв квартиру. Вы понимаете, что стандартный договор аренды — это не всегда стандарт. Но не всегда рядом будет юрист, который сможет помочь. И не всегда вы захотите или сможете оплатить услуги юриста. А правда в том, что как арендаторы, вы просто обязаны знать эту информацию.

Какие пункты должны быть в каждом договоре аренды? И какие пункты должны зажечь для вас красную лампочку? Все ответы в одном месте. А также: пример договора аренды.

В дальнейшем вы найдете стандартный договор аренды жилья без защиты, в формате Word, соответствующий нашим справедливым стандартам! Стандартный договор аренды является отличной основой для справедливого договора.

Знакомьтесь: Закон о справедливой аренде

В 2017 году вступил в силу Закон о справедливой аренде. Это распространенное название поправки, внесенной в Закон об аренде и займе, действующий с 70-х годов. Поправка была сделана в связи с рядом событий и изменений в израильской реальности. В качестве важной поворотной точки в истории можно указать на социальные протесты 2011 года. Около миллиона граждан вышли на улицы с гневными протестами против растущих цен на жилье. Для наглядности: раньше можно было купить 5-комнатную квартиру в северной части Тель-Авива за 1,5 млн. шекелей. Сегодня вряд ли вы сможете купить за эту цену 3-комнатную квартиру на юге страны.

Благодаря протестам, избранные должностные лица поняли, что израильский закон молчит об аномалии на рынке недвижимости. Прежде всего, о рынке аренды. Поэтому примерно через 6 лет была принята поправка к Закону об аренде и займе.

Важно знать! Закон о справедливой аренде не распространяется на все договоры аренды. Список договоров аренды, на которые закон не распространяется.

Даже если вы подписали договор: нельзя отступать от положений закона, кроме как в пользу арендатора

Одно из важнейших нововведений Закона о справедливой аренде содержится в пункте 25йд(2) Закона. Пункт устанавливает, что большинство важных пунктов закона нельзя изменить, кроме как в пользу арендатора. Например: закон устанавливает предел суммы гарантийного залога, который можно требовать от арендатора. Таким образом, пункт в договоре, обязывающий арендатора предоставить залог на сумму, превышающую установленный законом лимит, недействителен. Но пункт в договоре, обязывающий арендатора предоставить залог на меньшую сумму, чем установленный законом лимит, действителен. Это потому, что пункт действует в интересах арендатора.

Таким образом, даже если вы подписали пункт, противоречащий закону, в споре с арендодателем арендатор будет иметь преимущество. Кстати, мы собрали для вас информацию о залогах в договоре аренды (гарантийный чек, банковская гарантия, банковский чек, долговая расписка и т.д.) в этой статье.

Пункты, которые должны быть в договоре аренды согласно закону

Пункт 25г Закона об аренде и займе устанавливает, что договор аренды обязательно должен включать следующие пункты:

• Адрес квартиры;
• Данные сторон договора (полные имена, номера удостоверений личности и контактные адреса);
• Описание квартиры, мебели и принадлежностей, включая описание прилегающих к квартире частей общей собственности, которые сдаются в аренду;
• Срок аренды, наличие и суть опции продления срока;
• Наличие права на расторжение договора и условия расторжения;
• Арендная плата, срок ее уплаты и способ оплаты;
• Дополнительные платежи, которые взимаются с арендатора и не являются арендной платой, если таковые имеются, и их размер (например, плата за управляющую компанию, за обслуживание дома и т.д.);
• Недостатки/дефекты в квартире, которые не являются незначительными и известны арендодателю на момент заключения договора (например, сырость, протечка, разбитое окно);
• Все, что находится в арендованной квартире, в здании, где она находится, или поблизости, что создает или может создать существенное препятствие для использования квартиры, и известно арендодателю на момент заключения договора. Распространенный (и неприятный) пример — случаи, когда арендодатель знает о предстоящем строительстве рядом (ТМА, строительство района, реновация) с квартирой, но не сообщает об этом.

Пункты в договоре аренды, которые загораются красной лампочкой

Конечно, у каждого есть разные пункты, которые ему не нравятся. И то, что мешает одному, может не мешать другому. Но иски, подаваемые в суды по мелким искам, показывают одну важную вещь: это пункты в договоре аренды, которые должны зажечь для вас красную лампочку. И как только вы их увидите, знайте: это не стандартный договор аренды.

«Арендатор несет ответственность за любой ремонт в квартире или ее содержимом»

Пункт 25х Закона об аренде и займе касается «ремонта дефектов и недостатков в арендованной квартире». Помните, мы говорили, что есть пункты, которые нельзя изменять, кроме как в пользу арендатора? Итак, это один из них.

Пункт устанавливает очень четкую политику в отношении ответственности за ремонт дефектов/недостатков: арендодатель обязан отремонтировать все, что создает существенное препятствие для обычного или согласованного использования квартиры; независимо от того, существовал ли дефект на момент передачи квартиры арендатору или был обнаружен позже. Все это при условии выполнения всех следующих условий:

1. Дефект/недостаток не был вызван ненадлежащим использованием квартиры арендатором (в том числе в соответствии с Законом о хранителях, 5727-1967);
2. Дефект/недостаток не является незначительным;
3. Арендатор потребовал от арендодателя устранить дефект/недостаток;
4. Речь не идет об имуществе, сданном в аренду на длительный срок (более 25 лет).

Мы собрали для вас всю необходимую информацию о ремонте недостатков и дефектов в квартире.

«Арендатор внесет банковскую гарантию и гарантийный чек на сумму 50 000 шекелей»

Пункт 25й Закона об аренде и займе разрешает арендодателю требовать от арендатора несколько видов залога. Например, банковскую гарантию, гарантийный чек и долговую расписку. Но в то время как гарантийный чек не требует от арендатора никаких денежных затрат, существуют виды залогов, которые требуют этого (банковская гарантия, банковский чек и денежный залог). Такие залоги требуют от арендатора немедленного извлечения значительной суммы денег.

Поэтому закон ограничивает арендодателей и устанавливает: поскольку данный залог требует от арендатора денежных затрат (например, предоставление гарантийного чека, банковской гарантии или денежного залога), сумма залога ограничена. Пункт 25й устанавливает, что общая сумма этих залогов не должна превышать меньшее из двух значений:

1. Согласованная арендная плата за третью часть срока аренды (например: если арендная плата составляет 2000 шекелей, а срок аренды — 12 месяцев, арендодатель может потребовать денежный залог в размере 8000 шекелей (4 месяца х 2000 шекелей);
2. Сумма, равная ежемесячной арендной плате х

Нажмите здесь для получения всей информации о залогах в договоре аренды.

«Если арендатор не оплатит какой-либо чек за арендную плату, вся оставшаяся сумма арендной платы будет подлежать уплате»

Многие арендодатели включают такие пункты в договоры аренды, несмотря на то, что они противоречат здравому смыслу. Законодатель также обратился к этому вопросу. Пункт 25й(г) Закона об аренде и займе устанавливает: арендодатель имеет право реализовать залог, предоставленный ему арендатором, только в следующих случаях и в указанных суммах:

1. Если арендатор не оплатил арендную плату, арендодатель имеет право реализовать залог до суммы неоплаченной арендной платы плюс проценты и индексация согласно условиям договора;
2. Если арендатор не устранил недостатки, за ремонт которых он отвечает, арендодатель имеет право реализовать залог до суммы стоимости ремонта;
3. Если арендатор не оплатил текущие платежи, за которые он отвечает, арендодатель имеет право реализовать залог до суммы неоплаченных платежей. Согласно пункту 25а(а) Закона, «текущие платежи» = арендная плата, налоги, включая налог на недвижимость, коммунальные услуги, включая воду, электричество, газ и отопление; плата за управляющую компанию/обслуживание дома.
4. Если арендатор не освободил помещение по окончании срока аренды, арендодатель имеет право реализовать залог в размере, указанном в этом пункте договора аренды.

«Арендатор осмотрел квартиру и отказывается от любых претензий, включая претензии по несоответствию»

Действительно, арендатор должен проверить сделку, прежде чем в нее вступать. Проверить, подходит ли квартира ему не только с точки зрения дизайна, но и с точки зрения функциональных ограничений. То есть, арендатору не нужно разбирать стены, проверять электропроводку и вызывать сантехника для проверки водопроводных систем. Необходимо провести разумную проверку помещения на наличие видимых дефектов при тщательном осмотре. Поэтому подобный пункт может существовать, но есть и способ! Пункт должен заканчиваться словами «за исключением претензий по скрытым дефектам или дефектам, которые арендатор не мог обнаружить».

«Коснулся — поехал — нет пункта о выезде»

Многие арендодатели не предоставляют арендатору «пункт выхода» из договора аренды. Хотя закон этого не предусматривает, жизнь динамична. Неизвестно, что произойдет в будущем, поэтому должна быть предварительная договоренность о прекращении договора в цивилизованной форме. Поэтому следует позаботиться о том, чтобы договор аренды позволял арендатору расторгнуть его досрочно, с уведомлением за разумный срок (обычно два месяца) и с заменой арендатора, приемлемой для арендодателя.

«Арендатор оплатит арендную плату в полном объеме за весь срок, даже если выедет из квартиры досрочно по любой причине»

Что значит «по любой причине»? А если причина в том, что арендодатель вас выселил? А если муниципалитет выдал ордер на снос здания? Опять же, неизвестно, что может произойти. Справедливое формулирование пункта будет следующим: «Арендатор оплатит арендную плату в полном объеме за весь срок, даже если выедет из квартиры досрочно, за исключением обстоятельств, зависящих от арендодателя и/или противоречащих договору».

Один или несколько из этих пунктов присутствуют в моем договоре. Что делать?

Нужно вести вежливый диалог с арендодателем и попытаться найти способ объяснить ему важность этих пунктов для вас. Вы можете даже сослаться на соответствующие статьи закона, чтобы показать ему, что это не ваша выдумка. И пункты, которые здесь не закреплены законом, являются общепринятой практикой на рынке аренды. И это хорошо; речь идет не о мелочах, на которых можно пойти на компромисс. Речь идет об основополагающих пунктах, регулирующих поведение в самых распространенных случаях аренды жилья.

И самое главное: не бойтесь. Даже если кажется, что «квартир нет», они всегда будут. Честный арендодатель и хорошие отношения с ним не менее важны, чем местоположение квартиры или ее красота. И как известно — семь раз отмерь, один раз отрежь.