Недостатки арендованной квартиры: не всегда ответственность арендодателя.

Устранение недостатков в арендованном жилье — один из вопросов, урегулированных «Законом о справедливой аренде». Несмотря на название, это не новый закон, а поправка к Закону об аренде и займе, вступившая в силу в 2017 году. Закон о справедливой аренде устанавливает стандарты поведения для сторон арендной сделки по различным вопросам: обязательство заключения письменного договора аренды; условия, которые должны быть прописаны в договоре; право передачи аренды третьему лицу (субаренда); определение непригодного для проживания жилья и многое другое. Это существенное новшество на рынке аренды, и каждой стороне арендного договора желательно ознакомиться с положениями закона и руководствоваться ими. Подробнее об основных положениях Закона о справедливой аренде.

В продолжение, но независимо от вышесказанного, в данной статье будут рассмотрены вопросы, касающиеся недостатков в арендованном жилье: кто отвечает за устранение недостатков — арендодатель или арендатор? В какие сроки должны быть устранены недостатки? Каковы последствия неустранения недостатков? И многое другое.

Обратите внимание! Данная статья рассматривает только арендные сделки, на которые распространяется действие Закона о справедливой аренде. Поэтому перед продолжением чтения рекомендуется ознакомиться с перечнем договоров аренды, на которые закон не распространяется.

Какие недостатки обязан устранять арендатор?

Статья 25х Закона об аренде и займе устанавливает, что арендатор обязан устранять любые недостатки/повреждения в жилье, если выполняются два следующих условия:

• Недостаток/повреждение возникли в результате ненадлежащего использования жилья;
• Иное не предусмотрено договором аренды.

Например: Ицик бросил мебель на стены дома и повредил электропроводку; то есть, использовал жилье ненадлежащим образом. В договоре аренды не указано, что ответственность за ремонт электропроводки лежит на арендодателе. Соответственно, Ицик будет нести ответственность за ремонт причиненных им повреждений.

Какие недостатки обязан устранять арендодатель?

Арендодатель обязан устранять все, что создает существенные помехи для обычного или согласованного использования жилья, независимо от того, существовал ли недостаток во время передачи жилья арендатору или был обнаружен позже (статьи 7(а) и 25х к Закону об аренде и займе). При этом должны выполняться все следующие условия:

1. Недостаток/повреждение не возникли в результате ненадлежащего использования жилья арендатором (включая положения Закона о хранителях, 1967 г.);
2. Недостаток/повреждение не являются незначительными;
3. В договоре аренды отсутствует пункт, освобождающий арендодателя от устранения данного недостатка/повреждения (при отсутствии договора аренды или соответствующего указания в договоре аренды: отсутствует общепринятая практика, согласно которой арендодатель освобождается от устранения данного недостатка/повреждения);
4. Арендатор обратился к арендодателю с требованием об устранении недостатка/повреждения (существуют недостатки, устранение которых арендатор не вправе требовать);
5. Речь не идет о недвижимости, сданной в аренду на поколения.

Арендодатель должен выполнить ремонт в течение 30 дней с момента получения требования от арендатора. Если речь идет о недостатке, требующем срочного ремонта, арендодатель должен выполнить ремонт в разумные сроки, не превышающие 3 дней.

Важно отметить! Пункт в договоре аренды, освобождающий или ограничивающий ответственность арендодателя за недостатки в жилье, ничтожен. Это происходит при выполнении следующих условий:

1. Арендодатель знал или должен был знать о недостатке во время заключения договора или передачи имущества;
2. Арендодатель не уведомил арендатора о недостатке до указанных выше дат.

Арендодатель был уведомлен, но не устранил недостатки в жилье; каковы последствия?

Статьи 9 и 25х(г) Закона об аренде и займе устанавливают: если арендатор потребовал от арендодателя устранить недостаток, а арендодатель этого не сделал в течение разумного срока с момента получения требования, арендатор вправе предпринять следующие действия:

1. Устранить недостаток самостоятельно и потребовать от арендодателя возмещения разумных расходов (по рыночной цене, а не завышенной);
2. Снизить арендную плату до тех пор, пока недостаток не будет устранен, пропорционально снижению стоимости аренды из-за недостатка по сравнению с ее стоимостью по договору. Например: если стоимость жилья из-за недостатка составляет 2500 шекелей, а арендная плата по договору — 5000 шекелей, арендатор вправе платить только половину арендной платы до устранения недостатка.

Арендатор, желающий самостоятельно устранить недостаток, как указано выше, обязан уведомить арендодателя заблаговременно, если только речь не идет о недостатке, устранение которого настолько срочно, что ожидание уведомления арендодателя невозможно.

Два важных замечания: (1) Этот раздел относится к недостаткам/повреждениям, за которые арендодатель несет ответственность в соответствии с законом или договором аренды. Если арендатор желает устранить недостатки/повреждения, за которые арендодатель не несет ответственности, он может сделать это в любое время; но при условии, что он предоставил арендодателю разумную возможность их устранить. (2) Существуют типы недостатков, которые арендатор изначально не вправе требовать от арендодателя устранить.

Недостатки, устранение которых арендатор изначально не вправе требовать от арендодателя

Существуют виды недостатков, устранение которых арендатор изначально не вправе требовать от арендодателя (или получить возмещение расходов или компенсацию за ремонт), если только в договоре аренды не содержится более выгодное положение (статья 10 Закона об аренде и займе). Это недостатки, в отношении которых выполняются все следующие условия:

1. Недостатки являются следствием обстоятельств, о которых арендодатель во время заключения договора не знал и не должен был знать, или которые он не видел и не должен был видеть заранее;
2. Арендодатель не мог предотвратить обстоятельства, в результате которых возникли недостатки;
3. Устранение недостатков при таких обстоятельствах невозможно или наложило бы на арендодателя обязательство, существенно отличающееся от согласованного сторонами.

Можно ли подать иск в порядке упрощенного производства по поводу неустранения недостатков в жилье?

Безусловно, если сумма иска не превышает 37 700 шекелей (максимальная сумма иска в порядке упрощенного производства, по состоянию на январь 2023 г.). Обе стороны договора (арендодатель и арендатор) могут подавать такие иски. Иногда арендодатели требуют возмещения расходов на ремонт недостатков, за которые несли ответственность арендаторы, а также дополнительных убытков. Иногда арендаторы подают иски к арендодателям о возмещении расходов или убытков в связи с непригодностью жилья для проживания. Иск в порядке упрощенного производства — это прекрасный инструмент для быстрого, эффективного и более дешевого разбирательства, чем обычный гражданский процесс. Как известно, обычный гражданский процесс может длиться много лет и сопряжен со значительно большими расходами. По этой причине возникает тенденция к отказу от обращения в суд и иногда даже к отказу от своих прав, а это очень жаль. Иск в порядке упрощенного производства — это прекрасный инструмент, обладающий многими дополнительными преимуществами в отношении арендных споров и в целом.