Комиссионные за посредничество: все, что необходимо знать.

В апреле 1996 года вступили в силу Закон и правила о посредниках. Несмотря на то, что закон достаточно хорошо регулирует мир посредничества, многим он кажется нерегулируемым рынком, действующим по собственным правилам. Основной спор в этой сфере вращается, как ни странно, вокруг вопроса о вознаграждении посредников. Иногда клиент считает, что посредник не добросовестно выполнил свою работу и поэтому не имеет права получать вознаграждение; иногда посредники требуют вознаграждение от арендаторов квартир, несмотря на то, что с ними вообще не был заключен договор о посредничестве; и иногда возникают споры по поводу эксклюзивных соглашений.

В **этой статье мы намерены раз и навсегда внести ясность и объясним: кто имеет право получать вознаграждение посредника; каковы условия получения вознаграждения посредника; и что каждый из сторон – посредник или клиент – может сделать в случае спора.**

Кто имеет право получать вознаграждение посредника?

Для работы в качестве посредника в сфере недвижимости необходимо иметь лицензию посредника, выданную Министерством юстиции. Только уполномоченный посредник, имеющий лицензию, имеет право получать вознаграждение посредника. (Статья 14(а)(1) Закона о посредниках)

Практика, когда человек работает в агентстве недвижимости без лицензии и действует на местах как посредник, делающий все, кроме подписания документов, является незаконной. Агентство недвижимости не имеет права нанимать сотрудников, не имеющих лицензии посредника, за исключением административных должностей (Статья 13 Закона о посредниках). Проверить наличие лицензии у посредника можно в реестре уполномоченных посредников, представленном в Департаменте регулирования профессий Министерства юстиции.

Поэтому прежде чем вы воспользуетесь услугами человека в качестве посредника, пожалуйста, убедитесь, что у него есть действующая лицензия уполномоченного посредника. Если нет, он не имеет права получать вознаграждение посредника (даже если вы взяли на себя обязательства перед ним).

Каковы условия получения вознаграждения посредника?

Закон о посредниках устанавливает ряд условий для получения вознаграждения посредника. Обратите внимание! Речь идёт о кумулятивных условиях; то есть, достаточно, чтобы одно условие не выполнялось, чтобы не платить вознаграждение посредника. Итак, условия таковы: (Статья 14 Закона о посредниках)

1. Только от клиента: сторона, которая должна оплатить вознаграждение посредника, является клиентом. Клиентом считается сторона, заключившая договор о предоставлении услуг с посредником, независимо от того, платит ли он вознаграждение или нет. (Статья 1 Закона о посредниках)
2. Действующая лицензия: посредник имеет действующую лицензию на момент осуществления посреднической деятельности или на него распространяется временное освобождение (иногда предоставляется тем, кто занимался посредничеством до вступления закона в силу). Важно отметить: лицензия должна быть действительна на момент осуществления посреднических действий. А не, например, ситуация, когда посредник осуществлял посреднические действия без лицензии, а затем, во время заключения сделки или позже, получил лицензию.
3. Письменное поручение: клиент подписал письменное поручение на совершение действий с недвижимостью, и поручение включает все детали, указанные в правилах о посредниках. Если клиент согласился, чтобы посредник занимался конкретной сделкой на эксклюзивной основе, письменный документ должен содержать дополнительные сведения.
4. Определяющий фактор: посредник был определяющим фактором, который привёл к заключению сторонами обязательного договора купли-продажи недвижимости. Обратите внимание! Иногда человек нанимает услуги посредничества у нескольких посредников. Существует иная правовая логика в отношении вопроса «определяющего фактора» в эксклюзивном договоре.
5. Без юридического характера: посредник не составлял и не помогал составлять документ, имеющий юридический характер, или не представлял клиента в юридических переговорах перед составлением такого документа. (Статья 12 Закона о посредниках)

Какие сведения должны быть включены в договор о посредничестве?

Как уже упоминалось, одним из условий получения вознаграждения посредника является составление письменного поручения. Согласно правилам о посредниках, письменное поручение должно содержать следующие сведения:

• Имена, адреса и идентификационные номера посредника и клиента;
• Тип сделки, для которой требуется деятельность посредника, например: «аренда», «продажа»;
• Описание объекта недвижимости, являющегося предметом посреднической деятельности;
• Запрашиваемая цена сделки, приблизительно;
• Установленная сумма вознаграждения посредника или установленный процент вознаграждения посредника от цены, по которой будет совершена сделка, и включает ли цена НДС.

Обратите внимание! Письменное поручение может, конечно, содержать дополнительные сведения, но вышеуказанные сведения должны быть обязательно. А если речь идёт о договоре о посредничестве на эксклюзивной основе, он должен содержать дополнительные сведения.

Какие сведения должны быть включены в эксклюзивный договор о посредничестве?

Эксклюзивный договор заключается в отдельном документе, который прилагается к обычному договору о посредничестве, как указано выше. И вот какие сведения должен содержать эксклюзивный договор:

• Все сведения, которые должны быть включены в обычный договор о посредничестве;
• Пункт об обязательстве посредника осуществлять посредническую деятельность в течение срока действия эксклюзивного договора;
• Срок действия эксклюзивного договора. Для квартиры срок действия эксклюзивного договора не должен превышать шести месяцев со дня подписания. Для любой другой недвижимости срок действия эксклюзивного договора не должен превышать одного года. В сделке купли-продажи недвижимости, не являющейся квартирой, в которой не указан срок действия эксклюзивного договора, закон устанавливает, что он не должен превышать 9 месяцев. (Статья 14(б1) Закона о посредниках)

Всегда ли посредник считается определяющим фактором при заключении сделки, если речь идёт об эксклюзивной сделке?

Часто люди, нанимающие услуги посредника, используют услуги нескольких посредников одновременно. Посредник, которому удаётся довести сделку до заключения, – он и должен получить вознаграждение посредника. При условии, что он был определяющим фактором, приведшим к подписанию обязательного договора. Но иногда возникает спор по поводу вопроса – был ли именно этот посредник определяющим фактором, приведшим к подписанию обязательного договора. Посредник, как правило, утверждает, что да, и поэтому он имеет право на вознаграждение посредника, а клиент утверждает обратное.

Законодатель вмешался в дело и установил, что подписание эксклюзивного договора делает этот спор излишним. Статья 14(б) Закона о посредниках устанавливает юридическую презумпцию: если посредник осуществлял посредническую деятельность в рамках эксклюзивного договора, он обязательно был определяющим фактором при заключении сделки.

Однако эта презумпция может быть опровергнута. В деле «Бараэль Нехасим» (Апелляционный суд 4036/16 **Бараэль Нехасим б.м. против Бениамина**, (опубликовано в Нево, 20.07.2016) Верховный суд предложил **неполный** список вспомогательных средств для опровержения презумпции:

«Учитывая все это, можно предложить ряд критериев или наводящих вопросов, которые помогут решить вопрос о том, снято ли бремя доказывания для опровержения презумпции, установленной в статье 14(б) Закона. В частности, и не ограничиваясь этим, следует учитывать следующие факторы: когда покупатели увидели недвижимость – до срока действия эксклюзивного договора или в течение него; если речь идёт о дате до срока действия эксклюзивного договора – следует проверить, за сколько времени до начала срока действия договора покупатели увидели недвижимость (при этом считается, что чем дальше дата от начала срока действия эксклюзивного договора, тем сложнее опровергнуть презумпцию, действующую в пользу посредника); когда была заключена сделка – вскоре после подписания эксклюзивного договора, когда маркетинговые действия эксклюзивного посредника находились в зачаточном состоянии или в разгаре срока действия эксклюзивного договора, после того как эксклюзивный посредник уже провёл определённые маркетинговые действия; количество и качество маркетинговых действий, проведённых эксклюзивным посредником; добросовестность сторон – есть ли опасения, что клиент умышленно обошёл эксклюзивный договор и заключил договор с другим посредником в течение срока действия эксклюзивного договора […]; позаботились ли продавцы об исключении потенциальных покупателей из эксклюзивного договора; а также то, как покупатели узнали о недвижимости – через другого посредника или иным образом, например, из предыдущего знакомства или случайной встречи с собственником недвижимости или одним из его знакомых. В этом контексте следует отметить, что определённое значение имеет выяснение у самих покупателей, какие были основные факторы, которые помогли им принять решение о покупке недвижимости.»

Что можно сделать против клиента, который отказывается платить вознаграждение посредника?

Прежде всего рекомендуется попытаться урегулировать спор мирным путём и путём переговоров. Если это не удалось, можно направить предупреждающее письмо перед обращением в суд. Такое предупреждающее письмо предназначено только для переговоров и не является обязательным для продолжения процесса. Если письмо не помогло, можно подать гражданский иск о взыскании денежных средств.

Если сумма вашего иска не превышает 38 900 шекелей (по состоянию на январь 2023 г.), можно подать иск в порядке упрощённого производства. Часто посредники предпочитают отказаться от определённой суммы своего иска только для того, чтобы рассмотреть его в порядке упрощённого производства. Это связано с тем, что у иска в порядке упрощённого производства много преимуществ, и прежде всего очень низкие издержки процесса и его скорость (в среднем полгода до вынесения решения).