Закон о справедливой аренде: руководство для арендодателя и арендатора

Закон о справедливой аренде, Закон об аренде и займе

Закон о справедливой аренде — это название поправки, внесенной в Закон об аренде и займе, 5731-1971 и вступившей в силу летом 2017 года. Нет необходимости подробно останавливаться на плачевном состоянии израильского рынка жилья и аренды.

Это одна из главных причин, приведших к «социальному протесту» в 2011 году. Около миллиона израильтян вышли на улицы, поставили палатки и громко заявили о своих требованиях к правительству; надежда заключалась в том, чтобы уравновесить экономическую аномалию, которая значительно подняла цены на жильё. Поэтому, несмотря на то, что поправка вступила в силу лишь через 6 лет после социальных протестов, некоторые утверждают, что она является одним из их результатов.

Текст поправки свидетельствует о её двоякой цели:

1. Обеспечение высокой правовой определенности в отношении сделок аренды и займа.
2. Создание более справедливых условий для арендаторов, которые, как правило, находятся в невыгодном положении по сравнению с арендодателями.

В частности, поправка определяет, что такое пригодное для проживания жилье; какие обязанности имеет арендодатель в отношении выполнения ремонтных работ в арендованном помещении; какие гарантии могут быть получены от арендатора; какие сведения должны содержаться в договоре и порядок его заключения; каков статус аренды по отношению к третьим лицам и многое другое.

Одним из важных нововведений поправки к закону является положение о том, что на некоторые положения закона нельзя заключать соглашения; а на другие можно заключать соглашения только в том случае, если эти соглашения действуют в пользу арендатора. Иными словами, даже если арендатор подписал договор аренды, ущемляющий его права в соответствии с Законом об аренде и займе, положения закона всё равно имеют приоритет; и подпись арендатора под договором не будет действовать против него. Поэтому очень важно заранее ознакомиться с положениями закона и убедиться, что договор аренды не противоречит ему; альтернатива — последующие споры — всегда менее желательна.

Типовой договор аренды 2023 для скачивания

Распространяется ли «Закон о справедливой аренде» на все договоры аренды?

Нет. Статья 25טו(а) Закона о справедливой аренде устанавливает, что закон не распространяется на следующие договоры аренды:

• Договор аренды жилой квартиры, которая является одной из следующих:
• Квартира в отеле;
• Жилая квартира, сдаваемая в аренду для отдыха;
• Общежитие в соответствии с определением в Законе о контроле за общежитиями, 5725-1965;
• Квартира в доме престарелых;
• Квартира в студенческом общежитии — для студентов или сотрудников;
• Квартира, на которую распространяется Закон о защите жильцов (5732-1972);
• Договор аренды жилья на короткий срок (максимум 3 месяца) без возможности продления;
• Договор аренды жилья на срок более 10 лет, если арендодатель не имеет возможности расторгнуть договор раньше.
• Договор аренды жилья, ежемесячная арендная плата за которое превышает 20 000 шекелей.

Согласно Закону об аренде и займе: требуется ли письменный договор аренды жилья?

Да. Статья 25б Закона об аренде и займе устанавливает, что (1) договор аренды жилья должен быть заключен в письменной форме; (2) каждая из сторон договора обязана подписать его; (3) каждая из сторон получит подписанный экземпляр договора.

Тем не менее, важно отметить: это положение противоречит более раннему закону от 1969 года (статья 79(а) Закона о недвижимости). Согласно ей, договор аренды на срок не более 5 лет не требует письменной формы. Законодатель попытался разрешить это противоречие, установив в упомянутой статье 25б, что отсутствие письменной формы договора не влияет на его действительность. Иными словами, не будет приниматься аргумент о том, что устный/фактический договор аренды недействителен только потому, что он не заключен в письменной форме.

Другой способ разрешения противоречивого порядка — применение правил толкования, принятых Верховным судом, согласно которым более поздний специальный закон имеет преимущество перед более ранним общим законом. И это именно тот случай: Закон о недвижимости — общий, от 1969 года; Закон об аренде и займе — специальный (только аренда и заём), а поправка к нему была внесена в 2017 году.

Какие сведения должны содержаться в договоре аренды?

В соответствии со статьей 25г Закона об аренде и займе, договор аренды должен содержать следующие сведения:

• Адрес квартиры;
• Данные сторон договора (полные имена, номера удостоверений личности и контактные адреса);
• Описание квартиры, мебели и приспособлений, включая описание прилегающих к квартире частей общего имущества, которые сдаются в аренду;
• Срок аренды, наличие и суть опциона на продление срока;
• Наличие права на расторжение договора и условия расторжения;
• Арендная плата, сроки её уплаты и порядок оплаты;
• Дополнительные платежи, взимаемые с арендатора, которые не являются арендной платой, если таковые имеются, и их размер;
• Недостатки/дефекты в квартире, не имеющие существенного значения, и известные арендодателю на момент заключения договора;
• Все, что находится в арендованной квартире или в здании, где она расположена, или в его окрестностях, что создает или может создать существенное препятствие для использования квартиры и известно арендодателю на момент заключения договора.

Что такое непригодная для проживания квартира? И каков порядок действий в случае непригодной для проживания квартиры?

Статья 25в Закона устанавливает, что арендодатель обязан предоставить квартиру, пригодную для проживания. Арендодатель, предоставивший квартиру, непригодную для проживания, считается нарушившим договор аренды; таким образом, у арендатора возникает основание для иска о нарушении незащищенного договора аренды.

Согласно первому приложению к Закону об аренде и займе, квартира непригодна для проживания, если в ней имеется один из следующих недостатков:

1. Отсутствует система канализации, включая систему для надлежащего удаления сточных вод;
2. Отсутствует электропроводка или освещение;
3. Отсутствуют вентиляционные отверстия и естественное освещение, а также двери и окна для закрытия этих отверстий; в том числе входная дверь с замком;
4. Отсутствует система водоснабжения;
5. Отсутствует перегородка между туалетом и квартирой;
6. Существует неоправданно высокий риск для безопасности или здоровья арендатора.

Кто отвечает за ремонт дефектов в квартире? Действует ли эта обязанность для всех дефектов?

Многие не знают, но арендодатель не обязан устранять все дефекты в квартире. Есть виды дефектов, за которые отвечает только арендатор. Также способ устранения дефектов, включая сроки, является предметом обсуждения.

Ввиду важности этого вопроса мы написали отдельную статью на эту тему: какие дефекты являются ответственностью каждой из сторон договора? Каков порядок их устранения и в какие сроки должен быть устранен каждый дефект. Подробнее о дефектах в квартире.

Можно ли вселять в квартиру поднанимателя («субарендатора») без согласия арендодателя?

Исходное предположение — нет. Статья 22 Закона об аренде и займе устанавливает, что арендатор не имеет права передавать свои права по договору аренды третьему лицу или вселять поднанимателя без предварительного письменного согласия арендодателя.

Для этого правила есть исключения; то есть арендатор имеет право передать свои права по договору аренды, если выполняется одно из следующих условий:

• Арендодатель не дал согласия по необоснованным причинам; или —
• Арендодатель поставил своё согласие в зависимость от необоснованных условий.

Что такое «необоснованные условия»? Это вопрос толкования, который будет рассматриваться в каждом конкретном случае в зависимости от его обстоятельств.

Обязан ли арендатор разрешать арендодателю посещать квартиру в любое время?

Не совсем так. Статья 17 Закона об аренде и займе устанавливает: арендатор обязан разрешить арендодателю осмотр имущества и проведение ремонтных работ, только если выполняются все следующие условия:

1. Арендодатель желает прибыть в «разумное время» (а не совершать внезапный визит в 3 часа ночи);
2. Арендодатель уведомил арендатора о своем желании осмотреть арендованное имущество или внести в него изменения в разумный срок;
3. Визит арендодателя будет по возможности минимально мешать арендатору.

Обратите внимание! Одним из нововведений Закона о справедливой аренде является то, что на некоторые из его положений нельзя заключать соглашения; иными словами, положения договора аренды, противоречащие закону, являются недействительными.

На большинство других положений нельзя заключать соглашения, если только соглашение не действует в пользу арендатора. Однако обязанность арендатора разрешать арендодателю посещать имущество относится к числу положений, на которые можно заключать соглашения в договоре аренды (статья 25йд Закона).

Иными словами, арендодатель вправе указать в договоре, что он имеет право посещать имущество без предварительного уведомления и в любое время по своему усмотрению. Но если это не указано в договоре, действуют три вышеперечисленных условия.

Может ли арендодатель запретить вносить животных в квартиру?

Да. Закон об аренде и займе не содержит специальных положений относительно животных; но устанавливает, что арендодатель определяет объем и способ использования квартиры. Иными словами, если арендодатель желает установить запрет на внос животных — так и будет.

Обратите внимание! Зачастую арендодатели используют общие договоры аренды, найденные в интернете, и сами не обращают внимания на пункт о запрете животных в квартире. А затем, когда проницательные арендаторы спрашивают об этом пункте, они иногда получают устное согласие на внос животного в квартиру.

Но в настоящее время большинство договоров аренды содержат дополнительный общий пункт: любые заявления и/или согласия, которые не указаны в договоре прямо, являются недействительными.

Таким образом, если впоследствии отношения с арендодателем обострятся, он может сослаться на пункт, аннулирующий любые заявления/согласия, не отраженные в договоре; и на этом основании утверждать, что арендатор нарушил договор аренды, внеся животное.

Поэтому арендаторы должны внимательно читать договор аренды и убеждаться, что все важные для них условия указаны в нем.

Может ли арендодатель требовать любой залог по договору аренды?

Многие арендаторы (особенно в центре страны) сталкиваются с требованием предоставить несколько залогов на большие суммы. От чеков в качестве обеспечения, до векселей и банковских гарантий на тысячи шекелей (в лучшем случае).

Закон о справедливой аренде призван положить конец этому явлению, установив максимальный размер залога, а также порядок его взимания и возврата. В отдельной статье мы рассмотрели все вопросы по этому поводу:

каков максимальный размер залога; сколько залогов можно взимать; и когда арендодатель вправе получить их. Для получения дополнительной информации нажмите здесь.

Как арендатор должен сдавать квартиру по окончании срока аренды?

По окончании срока аренды арендатор должен вернуть имущество свободным от людей или имущества, за исключением имущества арендодателя, находящегося в арендованном помещении (статья 20а Закона об аренде и займе).

Если арендатор возвращает имущество таким образом, арендодатель обязан принять его (статья 20б Закона). Из этого можно сделать вывод о негативном порядке действий:

если арендатор не возвращает имущество надлежащим образом, арендодатель имеет право не принимать имущество; и соответственно, не освобождать арендатора от его обязательств, со всеми вытекающими последствиями.

Что делать, если одна из сторон нарушила положения закона или договора аренды?

Наиболее разумный подход — попытаться урегулировать спор со второй стороной без обращения в судебные инстанции. Если внесудебное урегулирование не удалось, придётся подать иск, который чаще всего будет иском в порядке упрощенного производства.

Если не учитывать арендодателей, подающих векселя к взысканию в суде и иски об аренде коммерческих площадей, иск в порядке упрощенного производства, как правило, является наиболее предпочтительным способом. Это обусловлено двумя основными причинами:

1. Преимущество быстрого, недорогого и эффективного судебного процесса в суде по мелким искам.
2. Как правило, размер иска не превышает максимальную сумму, которую можно взыскать в суде по мелким искам (38 900 шекелей по состоянию на январь 2023 года).