Договор аренды в период военного времени: сохраняет ли он юридическую силу? И примерный образец договора аренды.

Договор аренды во время войны – с началом операции «Мечи железа» экономика претерпела существенные изменения, вызвавшие множество вопросов. Один из наиболее актуальных вопросов: какое влияние оказывает операция «Мечи железа» на обязательства сторон по договорам в целом и договорам аренды в частности?

Следует подходить к каждому юридическому вопросу индивидуально, с учётом конкретных обстоятельств. Однако важно знать, что говорит по этому поводу закон – и именно для этого мы здесь. Кроме того, собственники недвижимости по всей стране подключились к военным усилиям, предоставив свои объекты для размещения эвакуированных с юга и севера. Для вашего удобства мы приложили образец договора аренды незащищённого жилья (файл Word). Представленный образец договора аренды специально адаптирован к сложной ситуации, созданной операцией «Мечи железа». Разумеется, вы можете найти договор аренды на короткий срок (не являющийся краткосрочным).

Война, как правило, не является основанием для расторжения договора

Исходная позиция заключается в том, что договоры должны исполняться добросовестно и в установленном порядке. Иными словами: если вы можете исполнить договор в соответствии с его условиями (или максимально приближенно к ним) – сделайте это. Утверждения о неисполнении обязательств из-за военных действий сами по себе недостаточны.

Примечательно, что даже если будет заявлено о «нарушении из-за войны» на основе обоснованных обстоятельств, вероятность его удовлетворения остается низкой. Поясним:

Заявление об освобождении от ответственности в случае нарушения договора в связи с войной основывается на возможности «освобождения от ответственности в силу форс-мажора или невозможности исполнения договора». (Статья 18 Закона о договорах (средства правовой защиты в случае нарушения договора), 5731-1971 г.) Сторона, нарушившая договор, утверждает, что она была лишена возможности исполнить свои обязательства по соглашению в силу обстоятельств, на которые она не могла повлиять и не могла предвидеть их возникновение. Следовательно, она освобождается от исполнения нарушенного договора или от выплаты компенсации по нему.

Для признания заявления о нарушении договора в силу форс-мажора или невозможности исполнения необходимо доказать три совокупных условия:

1. Возникли обстоятельства, делающие исполнение договора невозможным или существенно изменяющие его по сравнению с согласованным;
2. На момент заключения договора сторона, нарушившая его, не знала и не должна была знать о существовании этих обстоятельств;
3. Сторона, нарушившая договор, не могла предотвратить эти обстоятельства.

Второе из трех условий является наиболее проблематичным при заявлении о невозможности исполнения из-за войны. Верховный суд постановил, что война не является непредвиденным событием в Государстве Израиль. Поэтому нет оснований для удовлетворения заявления о невозможности исполнения договора в связи с таким событием. Эта тенденция прослеживается в судебной практике даже в отношении самых тяжелых войн, которые парализовали всю страну. От войны Судного дня до операции «Несокрушимая скала» – сложная обстановка не признавалась достаточным основанием для нарушения договора.

«Законное нарушение»: Закон о продлении сроков

Одной из основных причин отклонения заявлений о невозможности исполнения договора является Закон о продлении сроков от января 1975 года. Этот закон определяет типы ситуаций или договоров, в которых сроки исполнения договорных обязательств автоматически продлеваются; или продлеваются по просьбе должника, поданной в суд.

Например: человек был призван на экстренную службу в момент, когда он должен был совершить действие или за 30 дней до этого. В этом случае у него есть отсрочка для выполнения действия до истечения тридцати дней после завершения экстренной службы. (Статья 2(а) Закона о продлении сроков, 5735-1975 г.).

В соответствии с этим, суды постановили, что если существует законное решение, смягчающее сроки исполнения соглашений в условиях чрезвычайной ситуации, его следует использовать. Вы можете прочитать об отсрочке сроков в связи с операцией «Мечи железа» в этой статье.

Нарушение договора аренды во время войны: отдельное правовое рассмотрение

За исключением особых случаев, на большинство договоров аренды в Израиле распространяется Закон об аренде и займе. Поскольку место жительства является одним из наиболее важных вопросов, Закон об аренде устанавливает специальный механизм «освобождения от обязанности платить». (Статья 15 Закона об аренде и займе).

Арендатор освобождается от арендной платы за время, в течение которого он лишен возможности пользоваться жильем, при одновременном выполнении следующих условий:

1. Арендатор лишен возможности пользоваться имуществом в целях аренды;
2. Лишение доступа связано с обстоятельствами, касающимися арендованного имущества или путей доступа к нему;
3. На момент заключения договора арендатор не знал и не должен был знать об этих обстоятельствах;
4. Арендатор не мог предотвратить эти обстоятельства;
5. Арендатор не расторг договор из-за этого препятствия.

Иными словами: должны выполняться те же условия, что и для обычного «расторжения договора», плюс еще два условия (1 и 5). В то время как заявления о расторжении договора из-за сложной обстановки не были удовлетворены, пандемия коронавируса привела к изменению тенденции. Суды признали, что коронавирус был непредвиденным «форс-мажором», но в большинстве случаев разрешили арендаторам только частичное освобождение от ответственности.

Отсрочка сроков по договору аренды во время войны – операция «Мечи железа»

19.10.2023 г. был опубликован Закон об отсрочке сроков (временная мера – «Мечи железа») (договор, судебное решение или платеж органу власти), 5784-2023 г.. Закон определяет перечень ситуаций, в которых определенная группа лиц может отложить определенные платежи. Для просмотра списка лиц, имеющих право на отсрочку, нажмите здесь.

Согласно закону, срок исполнения действий по договору аренды откладывается на 30 дней при одновременном выполнении следующих условий: (Статья 2(а) Закона об отсрочке сроков).

1. Договор был заключен до установленного периода (с 7.10.2023 г. по 7.11.2023 г.);
2. Платеж, который должен быть произведен, приходится на установленный период;
3. Заявитель на отсрочку входит в список лиц, имеющих право на отсрочку;
4. Заявитель на отсрочку или его представитель уведомили об этом другие стороны, с которыми он заключил договор;
5. Другие стороны договора не имеют права на отсрочку.

Если выполняются все условия, то нет оснований для заявления о нарушении договорного обязательства.

Лицо, имеющее право на отсрочку, также имеет право на автоматическую 30-дневную отсрочку следующих платежей: (Статьи 3 и 4 Закона об отсрочке сроков).

1. Платежи государственным органам (таким как налог на недвижимость, плата за охрану, вода и т. д.);
2. Сроки, установленные окончательным судебным решением (например: решение суда с указанием срока выселения арендатора).

Образец договора аренды – краткосрочный договор, адаптированный к сложной обстановке

В условиях сложной ситуации собственники недвижимости часто сдают свои объекты эвакуированным из опасных районов. В связи с операцией «Мечи железа» многие люди остались без жилья. Это может быть связано как с повреждением их домов, не позволяющим проживание, так и с необходимостью эвакуации по соображениям безопасности.

Но при всем желании помочь, необходимо учитывать интересы обеих сторон. Эвакуированные получат упрощённый краткосрочный договор, максимально отвечающий их потребностям; а собственники недвижимости сохранят свои права.

Поэтому мы подготовили образец краткосрочного договора аренды.

По желанию, мы также предоставили образец долговой расписки. И, конечно же, в вашем распоряжении образец незащищенного договора аренды.