عقد الإيجار: البنود التي يجب أن تُنذرَكم بالخطر.

ألف مبروك، لقد نجحتم في العثور على شقة تناسب أذواقكم، و تشعرون بأنها “الشقة المناسبة”. لكن، ثم يرسل لكم المؤجر عقد إيجار لا تعرفون حتى كيف تبدأون بفحصه. وحتى عندما تكون هناك بنود تثير قلقكم، لا تعرفون كيف تتفاوضون بشأنها دون أن تخسروا الشقة. كل ما تعرفونه في الواقع هو أن عقد الإيجار النموذجي ليس عقد إيجار نموذجيًا. ومع ذلك، لن يكون هناك دائمًا محامٍ في الجوار لمساعدتكم. ولن ترغبوا دائمًا أو تستطيعون تحمل تكلفة محامٍ. والحقيقة، حتى لو كان الأمر كذلك، كمستأجرين، هذه معلومات يجب أن تعرفوها.

ما هي البنود التي يجب أن توجد في كل عقد إيجار؟ وما هي البنود التي يجب أن تُنذر بتحذير؟ جميع الإجابات في مكان واحد. وأيضًا: نموذج عقد إيجار.

فيما يلي المقال، ستجدون عقد إيجار غير محمي، ملف word نموذجي وفقًا لمعيارنا العادل! يُعد عقد الإيجار النموذجي أساسًا ممتازًا لعقد عادل.

تعرفوا على: قانون الإيجار العادل

في عام 2017، دخل حيز التنفيذ قانون الإيجار العادل. وهذا هو الاسم الشائع للتعديل الذي تم إجراؤه على قانون الإيجار والرهن، والذي كان موجودًا منذ السبعينيات. تم إجراء التعديل على خلفية عدد من الأحداث والتغيرات في الواقع الإسرائيلي. كنقطة تحول بارزة في التاريخ، يمكن الإشارة إلى الاحتجاجات الاجتماعية لعام 2011. خرج ما يقارب المليون مواطن إلى الشوارع بصوت غاضب، احتجاجًا على ارتفاع أسعار الشقق السكنية. للوهلة الأولى؟ في الماضي، كنت تستطيع شراء شقة من 5 غرف في شمال تل أبيب مقابل 1.5 مليون شيكل. واليوم، من المشكوك فيه أن تتمكن من شراء شقة من 3 غرف في جنوب البلاد بهذا السعر.

بفضل الاحتجاجات، أدرك أعضاء البرلمان وجود شذوذ في صمت القانون الإسرائيلي بشأن حالة سوق الإسكان. أولًا وقبل كل شيء، سوق الإيجارات. لذلك، بعد حوالي 6 سنوات، تم تأسيس تعديل لقانون الإيجار والرهن.

من المهم معرفة ذلك! لا ينطبق قانون الإيجار العادل على جميع عقود الإيجار. لقائمة الإيجارات التي لا ينطبق عليها القانون.

حتى لو وقعتم: لا يمكن الاتفاق على نص القانون إلا لصالح المستأجر

أحد أهم الابتكارات في قانون الإيجار العادل موجود في المادة 25يد(2) من القانون. تنص المادة على أنه لا يمكن الاتفاق على معظم البنود المهمة في القانون إلا لصالح المستأجر. على سبيل المثال: يحدد القانون سقفًا لمبلغ الضمانات التي يمكن طلبها من المستأجر. لذلك، إذا كان البند في العقد الذي يلزم المستأجر بتقديم ضمانات بمبلغ أعلى، فهو باطل. لكن البند في العقد الذي يلزم المستأجر بتقديم ضمانات بمبلغ أقل من السقف المحدد في القانون، فهو ساري. وذلك لأن البند يعمل لصالح المستأجر.

لذلك، حتى لو وقعتم على بند يتعارض مع القانون، في مثل هذه المنازعة مع مالك العقار – سيكون المستأجر هو من يملك اليد العليا. بالمناسبة، قمنا بتجميع المعلومات المتعلقة بالضمانات في عقد الإيجار (شيك الضمان، الضمان المصرفي، الشيك المصرفي، سند الدين، وما إلى ذلك)، في هذا المقال.

البنود التي يجب أن توجد في عقد الإيجار وفقًا للقانون

المادة 25ج من قانون الإيجار والرهن تنص على أن عقد الإيجار يجب أن يتضمن البنود التالية:

• عنوان الشقة؛
• بيانات أطراف العقد (الأسماء الكاملة، وأرقام بطاقات الهوية، وعنوان للتواصل)؛
• وصف الشقة، والأثاث، والمعدات الموجودة بها، بما في ذلك وصف أجزاء الممتلكات المشتركة الملحقة بالشقة، التي تم تأجيرها؛
• مدة الإيجار، ووجود وطبيعة خيار تمديد المدة؛
• وجود حق إلغاء العقد وشروط الإلغاء؛
• إيجار الشقة، وموعد دفعه، وطريقة الدفع؛
• المبالغ الإضافية التي تقع على عاتق المستأجر والتي ليست إيجارًا، إن وجدت، وقيمتها (على سبيل المثال، مجلس المبنى، شركة الإدارة، وما إلى ذلك)؛
• العيوب/الخلل في الشقة التي ليست ذات قيمة قليلة والتي يعرفها المؤجر عند إبرام العقد (على سبيل المثال: رطوبة، تسرب، نافذة مكسورة)؛
• أي شيء في الشقة المؤجرة أو في العقار الذي توجد فيه أو في محيطه، مما يسبب أو قد يسبب إزعاجًا حقيقيًا للاستخدام في الشقة ويعرفه المؤجر عند إبرام العقد. مثال شائع (ومؤسف) هو الحالات التي يعرف فيها المؤجر أن مشروع بناء (تخطيط معماري، بناء حي، إزالة وإعادة بناء) سيقام بالقرب من الشقة، ولا يبلغ بذلك.

بنود في عقد الإيجار تُنذر بتحذير

بالطبع، لكل شخص بنود مختلفة غير مقبولة لديه. وقد يكون ما يزعج أحدهم لا يزعج الآخر. لكن الدعاوى القضائية المقدمة إلى المحاكم للدعاوى الصغيرة تُظهر شيئًا مهمًا: هذه هي البنود في عقد الإيجار التي يجب أن تُنذر بتحذير. وبمجرد رؤيتها، اعلموا: هذا ليس عقد إيجار نموذجيًا.

“سيكون المستأجر مسؤولاً عن جميع الإصلاحات في الشقة أو محتوياتها”

المادة 25ح من قانون الإيجار والرهن تتناول “إصلاح العيوب والخلل في الشقة المؤجرة”. هل تتذكرون أننا قلنا إن هناك بنودًا لا يمكن الاتفاق عليها إلا لصالح المستأجر؟ حسنًا، هذا واحد منها.

تنص المادة على سياسة واضحة للغاية فيما يتعلق بالمسؤولية عن إصلاح العيوب/الخلل: يجب على المؤجر إصلاح أي شيء يسبب إزعاجًا حقيقيًا للاستخدام العادي أو المتفق عليه للشقة؛ سواء كان الخلل موجودًا عند تسليم الشقة للمستأجر أو تم اكتشافه لاحقًا. كل هذا، بشرط الوفاء بجميع الشروط التالية:

1. لم ينتج العيب/الخلل عن استخدام غير معقول للشقة من قبل المستأجر (بما في ذلك وفقًا لـ قانون الحراس، 1967)؛
2. العيب/الخلل ليس ذو قيمة قليلة؛
3. قام المستأجر بتقديم طلب إلى المؤجر لإصلاح العيب/الخلل؛
4. لا يتعلق الأمر بعقار مؤجر بحق الانتفاع (إيجار أكثر من 25 عامًا).

لقد قمنا بتجميع كل ما تحتاج لمعرفته حول إصلاح العيوب والخلل في الشقة.

“سيودع المستأجر ضمانًا مصرفيًا وشيكًا للضمان بقيمة 50,000 شيكل”

المادة 25ي من قانون الإيجار والرهن، تسمح للمؤجر بطلب عدد من الضمانات من المستأجر. على سبيل المثال، ضمان مصرفي، وشيك ضمان، وسند دين. لكن في حين أن شيك الضمان لا يتطلب من المستأجر أي نفقات مالية، هناك أنواع من الضمانات التي تتطلب ذلك (ضمان مصرفي، شيك مصرفي، ووديعة نقدية). تتطلب هذه الضمانات أن يدفع المستأجر على الفور مبلغًا كبيرًا من المال.

لذلك، يحد القانون من مالكي العقارات وينص على: كلما تطلب هذه الضمانات من المستأجر دفع تكاليف مالية (مثل إعطاء شيك ضمان، ضمان مصرفي، أو وديعة نقدية)، يكون مبلغ الضمان محدودًا. تنص المادة 25ي على أن المجموع المتراكم لهذه الضمانات، لن يتجاوز الأقل بين هذين المبلغين:

1. إيجار متفق عليه لمدة ثلث مدة الإيجار (على سبيل المثال: إذا كان إيجار الشقة 2000 شيكل ومدة الإيجار 12 شهرًا، فسيكون المؤجر مخولًا بطلب ضمان مالي بقيمة 8000 شيكل (4 أشهر X 2000 شيكل)؛
2. مبلغ يساوي الإيجار الشهري X

انقر هنا للحصول على جميع المعلومات حول الضمانات في عقد الإيجار.

“إذا لم يسدد المستأجر أي شيك من شيكات الإيجار، ستُسدد باقي ديون الإيجار”

يميل العديد من مالكي العقارات إلى تضمين هذه البنود في عقود الإيجار، على الرغم من أنها تتناقض مع كل منطق سليم. تعامل المشرّع أيضًا مع هذه المسألة. تنص المادة 25ي(ج) من قانون الإيجار والرهن على: يحق للمؤجر استخدام الضمان الذي قدمه له المستأجر فقط في الحالات التالية وبحسب المبالغ المحددة بجانبها:

1. إذا لم يدفع المستأجر إيجار الشقة، يحق للمؤجر استخدام الضمان حتى قيمة إيجار الشقة غير المدفوعة بالإضافة إلى فروقات التعديل والفائدة وفقًا لشروط العقد؛
2. إذا لم يقم المستأجر بإصلاح الخلل الذي هو مسؤول عن إصلاحه، يحق للمؤجر استخدام الضمان حتى قيمة تكلفة الإصلاح؛
3. إذا لم يدفع المستأجر المدفوعات الجارية التي هو مسؤول عنها، يحق للمؤجر استخدام الضمان حتى قيمة المدفوعات غير المدفوعة. وفقًا للمادة 25أ(أ) من القانون، “المدفوعات الجارية” = إيجار الشقة، والضرائب بما في ذلك ضريبة الأملاك، واستهلاك الخدمات الجارية بما في ذلك المياه والكهرباء والغاز والتدفئة؛ ومجلس المبنى/شركة الإدارة.
4. إذا لم يفرغ المستأجر العقار بعد انتهاء مدة الإيجار، يحق للمؤجر استخدام الضمان بالمبلغ المحدد في هذه النقطة من عقد الإيجار.

“قام المستأجر بفحص الشقة ويتنازل عن أي مطالبة بما في ذلك مطالبة عدم المطابقة”

في الواقع، يجب على المستأجر فحص الصفقة قبل الدخول إليها. للتحقق من أن الشقة تناسب ذوقه ليس فقط من حيث التصميم، ولكن أيضًا من حيث الوظائف المحدودة. بعبارة أخرى، لا يحتاج المستأجر إلى تفكيك الجدران، وفحص نظام الكهرباء، واستدعاء سباك لفحص مرافق المياه. ولكن إجراء فحص معقول للعقار من حيث الأشياء الظاهرة للعيان من خلال فحص دقيق. لذلك، يمكن لهذا البند أن يكون صالحًا، ولكن هناك طريقة! يجب أن ينتهي البند بصياغة “باستثناء المطالبات المتعلقة بعيب خفي أو لم يكن بمقدور المستأجر رؤيته”.

“لمست، سافرت – لا يوجد بند خروج”

الكثير من مالكي العقارات لا يسمحون للمستأجر بـ”نقطة خروج” من عقد الإيجار. بالطبع، ليس هناك إشارة إلى ذلك في القانون، لكن الحياة شيء ديناميكي. لا أحد يعلم ما سيحدث في المستقبل، لذلك يجب أن تكون هناك إمكانية متفق عليها مسبقًا للخروج من العقد بطريقة محترمة. لذلك، من المستحسن التأكد من أن عقد الإيجار يسمح للمستأجر بالخروج من العقد قبل انتهائه، مع إشعار مسبق بمدة معقولة (عادة شهرين)، ومقابل مستأجر بديل مقبول من قبل المؤجر.

“سيدفع المستأجر إيجار الشقة بالكامل طوال المدة، حتى لو غادر الشقة قبل ذلك لأي سبب من الأسباب”

ماذا تعني أي سبب من الأسباب؟ وإذا كان السبب هو طردكم من قبل المؤجر؟ ربما أصدرت البلدية أمر هدم للشقة؟ مرة أخرى، لا أحد يعرف ما يمكن أن يحدث. الصياغة العادلة للبند ستكون: “سيدفع المستأجر إيجار الشقة بالكامل طوال المدة، حتى لو غادر الشقة قبل ذلك، إلا في الظروف التي تتعلق بالمؤجر و/أو تتناقض مع الاتفاق”.