عقد الإيجار في زمن الحرب: هل لا يزال سارياً؟ ونموذج لعقد إيجار.

عقود الإيجار في زمن الحرب- مع اندلاع عملية “سيوف من حديد”، تغير الاقتصاد وجهه بطريقة أثارت العديد من الأسئلة. أحد هذه الأسئلة التي برزت هو: ما تأثير عملية “سيوف من حديد” على التزامات أطراف العقود بشكل عام وعقود الإيجار على وجه الخصوص؟

حسنًا، يجب التعامل مع كل مسألة قانونية وفقًا لظروفها الخاصة. ومع ذلك، من المهم معرفة ما ينص عليه القانون في هذا الشأن – وهذا بالضبط ما نحن هنا من أجله. بالإضافة إلى ذلك، انخرط مالكو العقارات من جميع أنحاء البلاد في الجهد الحربي ووضعوا ممتلكاتهم تحت تصرف المشردين من الجنوب والشمال. لتسهيل الأمور، أرفقنا نموذج عقد إيجار غير محمي ملف word. تم تصميم نموذج عقد الإيجار خصيصًا للوضع المعقد الذي أوجدته عملية “سيوف من حديد”. بالطبع، يمكنك العثور على عقد إيجار قصير الأجل (غير قصير الأجل).

بشكل عام، لا تبرر الحرب الإخلال بالعقد

نقطة الانطلاق هي أنه يجب الوفاء بالعقود بالطريقة المتعارف عليها وبحسن نية. بعبارة أخرى: إذا كنت تستطيع الوفاء بالعقد كما هو (أو بأقرب ما يكون إلى ذلك) – افعل ذلك. إن الادعاء بأنه كانت هناك عملية عسكرية وبالتالي لم يتم الوفاء بالالتزامات – لا يكفي.

الجزء المثير للدهشة هو أنه حتى لو تم تقديم ادعاء “إخلال بسبب الحرب” بناءً على ظروف موثقة، فإن احتمالية قبوله لا تزال منخفضة. سنشرح:

إن دعوى الدفاع عن الحالة التي تم فيها إخلال بالعقد نتيجة للحرب هي أنه يجب إعطاء “إعفاء بسبب القوة القاهرة أو الإبطال”. (المادة 18 من قانون العقود (التعويضات عن إخلال بالعقد)، 1971) يدعي الطرف المخالف أنه مُنع من الوفاء بالتزاماته بموجب الاتفاقية، بسبب ظروف خارجة عن إرادته ولم يكن من الممكن توقعه، وبالتالي، فهو معفى من إنفاذ العقد الذي تم إخلال به أو من دفع تعويضات فيما يتعلق بالعقد.

للقبول بدعوى أن العقد قد تم إخلاله بسبب القوة القاهرة أو الإبطال، يجب إثبات ثلاثة شروط تراكمية:

1. كانت هناك ظروف تجعل تنفيذ الاتفاقية مستحيلًا أو مختلفًا اختلافًا جوهريًا عما تم الاتفاق عليه؛
2. عند إبرام العقد، لم يكن المخالف يعلم أو لم يكن عليه أن يعلم مسبقًا بوجود هذه الظروف؛
3. ولم يكن المخالف قادرًا على منع هذه الظروف.

الشرط الثاني من بين هذه الشروط الثلاثة، هو الأكثر إشكالية عند الادعاء بالإبطال بسبب الحرب. قررت المحكمة العليا أن الحرب ليست حدثًا غير متوقع في دولة إسرائيل. لذلك، لا يوجد مبرر لقبول ادعاء بأن العقد قد تم إبطاله نتيجة لحدث كهذا. هذه الممارسة واضحة في الأحكام القضائية حتى في الحروب الشديدة التي شلت الدولة بأكملها. من حرب يوم الغفران، وحتى عملية “الجرف الصامد” – لم يُعترف بالحالة الأمنية كسبب كافٍ للإخلال بالعقد.

“الإخلال القانوني”: قانون تمديد المواعيد

أحد الأسباب الرئيسية لرفض دعوى إبطال العقد، هو قانون تمديد المواعيد من يناير 1975. ينص هذا القانون على أنواع المواقف أو العقود التي سيتم فيها تمديد المواعيد المحددة لتنفيذ الالتزامات التعاقدية تلقائيًا؛ أو سيتم تمديدها بناءً على طلب المدين الذي سيتم تقديمه إلى المحكمة.

على سبيل المثال: تم استدعاء شخص للخدمة الطارئة، في الموعد الذي كان عليه فيه القيام بإجراء أو قبل 30 يومًا. في هذه الحالة، يحق له تمديد إجراء العملية حتى نهاية ثلاثين يومًا بعد انتهاء الخدمة الطارئة. (المادة 2(أ) من قانون تمديد المواعيد، 1975).

وفقًا لذلك، قررت المحاكم أنه في حالة وجود حل قانوني يخفف من المواعيد المحددة لتنفيذ الاتفاقيات في حالة الطوارئ، فيجب استخدامه. يمكنك قراءة المزيد عن تمديد المواعيد بسبب عملية “سيوف من حديد”، في هذه المقالة.

إخلال بعقد الإيجار في زمن الحرب: معالجة قانونية منفصلة

باستثناء حالات خاصة، ينطبق على معظم عقود الإيجار في إسرائيل قانون الإيجار والإعارة. نظرًا لأن محل الإقامة هو من أكثر الأمور حساسية، فإن قانون الإيجار ينص على آلية خاصة “لإعفاء من واجب الدفع”. (المادة 15 من قانون الإيجار والإعارة).

يكون المستأجر معفيًا من الدفع المتعلق بالإيجار مقابل الفترة التي مُنع فيها من استخدام المسكن، بشرط توافر جميع الشروط التالية:

1. منع المستأجر من استخدام العقار لغرض الإيجار؛
2. يُرتبط الامتناع بظروف تتعلق بالعقار أو طرق الوصول إليه؛
3. عند إبرام العقد، لم يكن المستأجر يعلم أو لم يكن عليه أن يعلم مسبقًا بهذه الظروف؛
4. لم يكن المستأجر قادرًا على منع هذه الظروف؛
5. لم يلغ المستأجر العقد بسبب المنع.

بعبارة أخرى: يجب أن تتوفر نفس شروط إبطال العقد “العادي”، بالإضافة إلى شرطان آخران (1 و 5). في حين أن ادعاء إبطال العقد بسبب الوضع الأمني لم يُقبل، فإن جائحة كورونا قد أحدثت تحولًا في الموقف. اعترفت المحاكم بأن كورونا كانت “قوة قاهرة” غير متوقعة، لكنها في الغالب سمحت للمستأجرين بإعفاء جزئي فقط.

تأجيل المواعيد في عقد الإيجار في زمن الحرب – عملية “سيوف من حديد”

في 19.10.2023، تم نشر قانون تأجيل المواعيد (تعليمات مؤقتة – سيوف من حديد) (عقد، حكم أو دفع للسلطة)، 2023. ينص القانون على قائمة الحالات التي ستتمكن فيها فئة من المستفيدين من تأجيل بعض المدفوعات. للحصول على قائمة المستفيدين من تأجيل الموعد، انقر هنا.

بموجب القانون، سيتم تأجيل موعد تنفيذ الإجراءات وفقًا لـ عقد الإيجار لمدة 30 يومًا، بشرط توافر جميع الشروط التالية: (المادة 2(أ) من قانون تأجيل المواعيد).

1. تم إبرام العقد قبل الفترة المحددة (من 7.10.2023 إلى 7.11.2023)؛
2. الدفع المطلوب خلال الفترة المحددة؛
3. يُدرج مقدم طلب التأجيل في قائمة المستفيدين من تأجيل الموعد؛
4. أبلغ مقدم طلب التأجيل أو من ينوب عنه الأطراف الأخرى التي تعاقد معها في العقد بذلك؛
5. الأطراف الأخرى في العقد غير مؤهلة لتأجيل الموعد.

إذا تم استيفاء جميع الشروط – فلا يوجد مبرر لدعوى عدم الوفاء بالالتزامات في العقد.

الشخص الذي يحق له تأجيل الموعد، سيكون مؤهلاً أيضًا لتأجيل تلقائي لمدة 30 يومًا للمدفوعات التالية: (المادتين 3 و 4 من قانون تأجيل المواعيد).

1. المدفوعات للسلطات (مثل الضريبة العقارية، رسوم الحراسة، المياه وما إلى ذلك)؛
2. المواعيد المحددة في قرار قضائي نهائي (مثل: حكم قضائي مع موعد لإخلاء العقار).

نموذج عقد إيجار – فترة قصيرة الأجل تتكيف مع الوضع الأمني

في أوقات الأزمات الأمنية، يقوم العديد من مالكي العقارات بتأجير ممتلكاتهم للمشردين من مناطق الخطر. في أعقاب عملية “سيوف من حديد”، أصبح العديد من الأشخاص مشردين. سواء لأن منازلهم تضررت بطريقة تمنع السكن فيها؛ أو لأنهم اضطروا إلى الإخلاء لأسباب أمنية.

لكن مع كل النوايا الحسنة للمساعدة، لا يزال من الضروري معرفة كيف يستفيد كلا الطرفين. سيحصل المشردون على عقد موجز وسهل يلائمهم قدر الإمكان؛ وسيحافظ مالكو العقارات على ممتلكاتهم.

لهذا، قمنا بإعداد نموذج لعقد إيجار قصير الأجل.

للمهتمين، أرفقنا أيضًا سند دين نموذجي. وبالطبع، إذا أردتم، سيبقى اتفاقية إيجار غير محمية نموذجية تحت تصرفكم.