عقد الإيجار: البنود التي يجب أن تُنذرَكم بالخطر.

ألف مبروك! لقد نجحتم في إيجاد شقة تناسب ذوقكم، وشعرتم بأنها الخيار الأمثل. ولكن، فجأةً، يرسل لكم المؤجر عقد إيجار لا تعرفون حتى من أين تبدأون في مراجعته. وحتى عندما تكون بعض بنوده غير مرضية، لا تعرفون كيف تتفاوضون بشأنها دون خسارة الشقة. كل ما تعرفه هو أن عقد الإيجار النموذجي ليس بالضرورة عقدًا عادلاً. ولكن ليس دائمًا ما يكون هناك محامٍ متوفر لمساعدتكم، وليس دائمًا ما ترغبون أو تستطيعون تحمل تكاليف محامٍ. والحقيقة، حتى لو كان الأمر كذلك، فكمستأجرين، هذه معلومات يجب أن تكونوا على دراية بها.

ما هي البنود التي يجب أن توجد في كل عقد إيجار؟ وما هي البنود التي يجب أن تُنذركم بالخطر؟ جميع الإجابات في مكان واحد. بالإضافة إلى ذلك: نموذج عقد إيجار.

فيما يلي، ستجدون نموذجًا لعقد إيجار غير محمي بتنسيق word، وفقًا لمعاييرنا العادلة! يُعدّ عقد الإيجار النموذجي أساسًا ممتازًا لعقدٍ عادل.

تعرفوا على: قانون الإيجار العادل

في عام 2017، دخل حيز التنفيذ قانون الإيجار العادل. وهو مصطلح شائع للتعديل الذي تم إجراؤه على قانون الإيجار والرهن، المعمول به منذ السبعينيات. تم إجراء التعديل على خلفية عدد من الأحداث والتغيرات في الواقع الإسرائيلي. ونقطة تحول بارزة في التاريخ، يمكن الإشارة إلى الاحتجاجات الاجتماعية لعام 2011. خرج حوالي مليون مواطن إلى الشوارع بصوت غاضب، احتجاجًا على ارتفاع أسعار الشقق. لتوضيح الصورة؟ في السابق، كنتم تستطيعون شراء شقة من ٥ غرف في شمال تل أبيب مقابل ١.٥ مليون شيكل تقريبًا. اليوم، من المشكوك فيه أن تستطيعوا شراء شقة من ٣ غرف في جنوب البلاد بهذا السعر.

بفضل الاحتجاجات، أدرك أعضاء البرلمان وجود خلل في صمت القانون الإسرائيلي بشأن حالة سوق الإسكان. أولًا وقبل كل شيء، سوق الإيجارات. لذلك، بعد حوالي ٦ سنوات، تم إنشاء تعديل لقانون الإيجار والرهن.

من المهم معرفة ذلك! لا ينطبق قانون الإيجار العادل على جميع عقود الإيجار. للقائمة الكاملة لعقود الإيجار التي لا ينطبق عليها القانون.

حتى لو وقعتم: لا يمكن الاتفاق على نص القانون إلا لصالح المستأجر

أحد أهم الابتكارات في قانون الإيجار العادل موجود في المادة 25يد(2) من القانون. تنص المادة على أنه لا يمكن الاتفاق على معظم البنود المهمة في القانون إلا لصالح المستأجر. على سبيل المثال: يحدد القانون سقفًا لمبلغ الضمانات التي يمكن طلبها من المستأجر. لذلك، إذا كان هناك بند في العقد يلزم المستأجر بتقديم ضمانات بمبلغ أكبر، فهو باطل. ولكن، البند في العقد الذي يلزم المستأجر بتقديم ضمانات بمبلغ أقل من السقف المحدد في القانون، ساري المفعول. وذلك لأن البند يعمل لصالح المستأجر.

لذلك، حتى لو وقعتم على بند يتعارض مع القانون، في مثل هذه الخلافات مع مالك العقار، سيكون المستأجر هو الطرف الأقوى. بالمناسبة، لقد جمعنا لكم معلومات حول الضمانات في عقد الإيجار (شيك ضمان، ضمان مصرفي، شيك مصرفي، سند دين، إلخ) في هذه المقالة.

البنود التي يجب أن توجد في عقد الإيجار وفقًا للقانون

تنص المادة 25ج من قانون الإيجار والرهن على أن عقد الإيجار يجب أن يتضمن البنود التالية:

  • عنوان الشقة؛
  • بيانات أطراف العقد (الأسماء الكاملة، وأرقام بطاقات الهوية، وعنوان للتواصل)؛
  • وصف الشقة والأثاث والمرافق الموجودة بها، بما في ذلك وصف الأجزاء من الممتلكات المشتركة الملحقة بالشقة، والتي تم تأجيرها؛
  • مدة الإيجار، ووجود وطبيعة خيار تمديد المدة؛
  • وجود حق إلغاء العقد وشروط الإلغاء؛
  • إيجار الشقة، وموعد دفعه، وطريقة الدفع؛
  • المدفوعات الإضافية التي يتحملها المستأجر والتي لا تُعدّ إيجارًا، إن وجدت، وقيمتها (مثل: رسوم جمعية المبنى، شركة إدارة، وما إلى ذلك)؛
  • العيوب/الأعطال في الشقة التي ليست ذات قيمة تافهة والتي يعرفها المؤجر عند إبرام العقد (مثل: رطوبة، تسريب، نافذة مكسورة)؛
  • أي شيء في الشقة المؤجرة أو في العقار الذي توجد فيه أو في محيطه، مما يُسبب أو قد يُسبب إزعاجًا جوهريًا للاستخدام في الشقة، ويعرفه المؤجر عند إبرام العقد. مثال شائع (ومزعج) هو الحالات التي يعرف فيها المؤجر أن مشروع بناء (تخطيط معماري، بناء حي سكني، تجديد وتحديث) سيقام بالقرب من الشقة، ولا يُعلم المستأجر بذلك.

بنود في عقد الإيجار تُنذر بالخطر

بالطبع، لكل شخص بنود مختلفة غير مقبولة لديه. وقد يكون ما يزعج شخصًا ما لا يزعج آخر. ولكن، الدعاوى القضائية المرفوعة إلى محاكم الدعاوى الصغيرة تُظهر أمرًا مهمًا: هذه هي البنود في عقد الإيجار التي يجب أن تُنذركن بالخطر. وبمجرد رؤيتها، اعلموا: هذا ليس عقد إيجار نموذجي.

“يتحمل المستأجر مسؤولية جميع الإصلاحات في الشقة أو محتوياتها”

المادة 25ح من قانون الإيجار والرهن تتناول “إصلاح العيوب والأعطال في الشقة المؤجرة”. تذكرون أننا قلنا أن هناك بنودًا لا يمكن الاتفاق عليها إلا لصالح المستأجر؟ حسنًا، هذا واحد منها.

تنص المادة على سياسة واضحة جدًا فيما يتعلق بالمسؤولية عن إصلاح العيوب/الأعطال: يجب على المؤجر إصلاح أي شيء يُسبب إزعاجًا جوهريًا للاستخدام العادي أو المتفق عليه للشقة؛ سواء كان العيب موجودًا عند تسليم الشقة للمستأجر أم تم اكتشافه لاحقًا. كل هذا، بشرط توافر جميع الشروط التالية:

  1. لم ينتج العيب/العطل عن استخدام غير معقول للشقة من قبل المستأجر (بما في ذلك وفقًا لـ قانون الحراس، 1967
  2. العيب/العطل ليس ذو قيمة تافهة؛
  3. قام المستأجر بتقديم طلب إلى المؤجر لإصلاح العيب/العطل؛
  4. لا يتعلق الأمر بعقار مُؤجّر بموجب عقد إيجار طويل الأمد (أكثر من ٢٥ عامًا).

لقد جمعنا لكم كل ما تحتاجون إلى معرفته حول إصلاح العيوب والأعطال في الشقة.

“يُودع المستأجر ضمانًا مصرفيًا وشيكًا ضمانًا بمبلغ ٥٠٠٠٠ شيكل”

المادة 25ي من قانون الإيجار والرهن ، تسمح للمؤجر بطلب عدد من الضمانات من المستأجر. على سبيل المثال، ضمان مصرفي، وشيك ضمان، وسند دين. ولكن، في حين أن شيك الضمان لا يتطلب من المستأجر أي نفقات مالية، هناك أنواع من الضمانات التي تتطلب ذلك (ضمان مصرفي، شيك مصرفي، ووديعة نقدية). تتطلب هذه الضمانات من المستأجر إنفاق مبلغ كبير من المال على الفور.

لذلك، يحد القانون من مالكي العقارات ويحدد: كلما تطلب ذلك الضمان من المستأجر إنفاقًا ماليًا (مثل إصدار شيك ضمان، أو ضمان مصرفي، أو وديعة نقدية)، يُحدد مبلغ الضمان. تنص المادة 25ي على أن المجموع الإجمالي لهذه الضمانات، لا يجب أن يتجاوز الأقل بين الاثنين:

  1. إيجار متفق عليه لمدة ثلث مدة الإيجار (على سبيل المثال: إذا كان الإيجار 2000 شيكل ومدة الإيجار 12 شهرًا، فسيكون المؤجر مخولًا بطلب ضمان مالي بمبلغ 8000 شيكل (4 أشهر × 2000 شيكل)؛
  2. مبلغ يساوي الإيجار الشهري ×

انقر هنا للحصول على جميع المعلومات حول الضمانات في عقد الإيجار.

“إذا لم يدفع المستأجر أي شيك من شيكات الإيجار، فسيكون كامل باقي ديون الإيجار مستحقًا للدفع”

يميل العديد من مالكي العقارات إلى إدراج مثل هذه البنود في عقود الإيجار، على الرغم من أنها تتعارض مع كل منطق سليم. تعامل المشرع أيضًا مع هذه المسألة. تنص المادة 25ي(ج) من قانون الإيجار والرهن على ما يلي: يحق للمؤجر استخدام الضمان الذي قدمه له المستأجر فقط في الحالات التالية وبحسب المبالغ المحددة بجانبها:

  1. إذا لم يدفع المستأجر إيجار الشقة، يحق للمؤجر استخدام الضمان حتى قيمة إيجار الشقة غير المدفوع بالإضافة إلى فروقات التضخم والفائدة وفقًا لشروط العقد؛
  2. إذا لم يُصلِح المستأجر العيوب التي تقع على عاتقه إصلاحها، يحق للمؤجر استخدام الضمان حتى قيمة تكلفة الإصلاح؛
  3. إذا لم يدفع المستأجر المدفوعات الدورية التي تقع على عاتقه، يحق للمؤجر استخدام الضمان حتى قيمة المدفوعات غير المدفوعة. وفقًا للمادة 25أ(أ) من القانون، “المدفوعات الدورية” = إيجار الشقة، والضرائب بما في ذلك ضريبة الأراضي، واستهلاك الخدمات الدورية بما في ذلك المياه والكهرباء والغاز والتدفئة؛ و رسوم جمعية المبنى/شركة الإدارة.
  4. إذا لم يُفرغ المستأجر العقار بعد انتهاء مدة الإيجار، يحق للمؤجر استخدام الضمان بالمبلغ المحدد في هذه النقطة من عقد الإيجار.

“قام المستأجر بفحص الشقة ويتنازل عن أي ادعاء، بما في ذلك ادعاء عدم المطابقة”

في الواقع، يجب على المستأجر فحص الصفقة قبل الدخول إليها. التحقق من أن الشقة تناسب ذوقه ليس فقط من حيث التصميم، ولكن أيضًا من حيث الوظائف. بعبارة أخرى، لا يجب على المستأجر تفكيك الجدران، فحص نظام الكهرباء، واستدعاء سباك لفحص شبكات المياه. ولكن إجراء فحص معقول للعقار من حيث الأشياء المرئية من خلال فحص دقيق. لذلك، يمكن أن يكون مثل هذا البند ساريًا، ولكن هناك طريقة! يجب أن ينتهي هذا البند بصيغة “باستثناء الادعاءات المتعلقة بعيب خفي أو لم يكن في مقدور المستأجر رؤيته”.

“لمس ولمس – لا يوجد بند للخروج”

العديد من مالكي العقارات لا يسمحون للمستأجر بـ”نقطة خروج” من عقد الإيجار. على الرغم من عدم وجود إشارة إلى ذلك في القانون، إلا أن الحياة شيء ديناميكي. لا أحد يعرف ماذا سيحدث في المستقبل، لذلك يجب أن تكون هناك إمكانية متفق عليها مسبقًا، للانفصال عن العقد بطريقة محترمة. لذلك، من المستحسن التأكد من أن عقد الإيجار يسمح للمستأجر بالخروج من العقد قبل انتهائه، مع إشعار مسبق بوقت معقول (عادة شهرين)، وعلى أن يتم إيجاد مستأجر بديل يرضي المؤجر.

يظهر بند واحد أو أكثر في عقدي. ماذا أفعل؟

حسنًا، قم بإجراء محادثة ودية مع مالك العقار وحاول إيجاد طريقة يفهم بها أن هذه بنود أساسية للغاية ومهمة بالنسبة لكم. يمكنكم حتى الإشارة إلى بنود القانون ذات الصلة لإظهار أنه ليس اختراعًا من اختراعكم. كما أن البنود الواردة هنا والتي ليست محددة في القانون، هي الإجراءات المعتادة في سوق الإيجارات. وهذا جيد؛ لا يتعلق الأمر بأمور صغيرة يمكن التنازل عنها. إنها بنود أساسية تنظم الإجراءات في أكثر الحالات شيوعًا في الإقامة بالإيجار.

والأهم من ذلك: لا تخافوا. حتى عندما يبدو الأمر وكأنه “لا توجد شقق”، سوف تكون هناك. مالك عقار عادل وعلاقات جيدة معه مهمة بنفس أهمية موقع الشقة أو جمالها. وكما هو معروف – التخطيط الجيد هو نصف العمل.

تقديم مطالبة صغيرةOnly 299 ILS

تقديم مطالبة صغيرة Small Claim Price Calculator
الدردشة معنا

Accessibility Toolbar