Договор аренды: пункты, которые должны вас насторожить.

Поздравляем! Вы нашли подходящую квартиру, и кажется, что это именно то, что вы искали. Но вот арендодатель присылает вам договор аренды, разобраться в котором вы даже не знаете с чего начать. И даже когда некоторые пункты вас настораживают, вы не уверены, как о них поторговаться, не потеряв квартиру. Вы понимаете, что стандартный договор аренды – это не совсем то, что нужно. Однако не всегда рядом окажется юрист, который сможет помочь. Да и не всегда вы захотите или сможете оплачивать услуги юриста. А правда в том, что как арендаторы, вы просто обязаны знать эту информацию.

Какие пункты должны быть в любом договоре аренды? И какие пункты должны зажечь для вас красный свет? Все ответы в одном месте. А также: пример договора аренды.

Далее в статье вы найдете стандартный образец договора аренды жилья без права преимущественной покупки в формате Word, соответствующий нашим справедливым стандартам! Стандартный договор аренды является отличной основой для справедливого договора.

Знакомьтесь: Закон о справедливой аренде

В 2017 году вступил в силу Закон о справедливой аренде. Это распространенное название поправки, внесенной в Закон об аренде и займе, действующий еще с 70-х годов. Поправка была принята в связи с рядом событий и изменений в израильской действительности. В качестве важной поворотной точки в истории можно указать на социальные протесты 2011 года. Почти миллион граждан вышли на улицы с гневными протестами против взлетающих цен на жилье. Чтобы представить масштаб проблемы: раньше можно было купить 5-комнатную квартиру в Северном Тель-Авиве примерно за 1,5 млн шекелей. Сегодня вряд ли вы сможете купить за эту сумму 3-комнатную квартиру на юге страны.

Благодаря протестам, избранные должностные лица поняли, что молчание израильского законодательства относительно состояния рынка недвижимости является аномалией. Прежде всего, рынка аренды. Поэтому примерно через 6 лет была принята поправка к Закону об аренде и займе.

Важно знать! Закон о справедливой аренде не распространяется на все договоры аренды. Список договоров аренды, на которые закон не распространяется.

Даже если вы подписали: нельзя отклоняться от формулировок закона, кроме как в пользу арендатора

Одно из важнейших нововведений Закона о справедливой аренде содержится в статье 25йд(2) Закона. Статья гласит, что по большинству важных пунктов закона нельзя договариваться иначе, кроме как в пользу арендатора. Например: закон устанавливает предел суммы залога, которую можно требовать от арендатора. Поэтому, если пункт в договоре, обязывающий арендатора предоставить залог на большую сумму, недействителен. Но пункт в договоре, обязывающий арендатора предоставить залог на меньшую сумму, чем установленный законом предел, действителен. Это потому, что пункт действует в пользу арендатора.

Поэтому, даже если вы подписали пункт, противоречащий закону, в таком споре с владельцем квартиры – арендатор будет в более выгодном положении. Кстати, мы собрали для вас информацию о залогах в договоре аренды (страховой чек, банковская гарантия, банковский чек, долговая расписка и т.д.), в этой статье.

Пункты, которые должны быть в договоре аренды согласно закону

Статья 25г Закона об аренде и займе гласит, что договор аренды обязан включать следующие пункты:

• Адрес квартиры;
• Данные сторон договора (полные имена, номера удостоверений личности и контактные адреса);
• Описание квартиры, мебели и принадлежностей, включая описание прилегающих к квартире частей общего имущества, которые сдаются в аренду;
• Срок аренды, наличие и суть опции продления срока;
• Наличие права на расторжение договора и условия расторжения;
• Арендная плата, сроки и способ оплаты;
• Дополнительные платежи, которые должен вносить арендатор, не являющиеся арендной платой, если таковые имеются, и их размер (например, плата за обслуживание дома, управляющая компания и т.д.);
• Недостатки/дефекты в квартире, не имеющие маловажного значения и известные арендодателю на момент заключения договора (например, сырость, протечка, разбитое окно);
• Все, что находится в арендованной квартире, в здании, где она находится, или в окрестностях, что создает или может создать существенное препятствие для использования квартиры, и известно арендодателю на момент заключения договора. Распространенный (и неприятный) пример – случаи, когда арендодатель знает о предстоящем строительстве рядом с квартирой (ТАМА, строительство жилого района, реновация) и не сообщает об этом.

Пункты в договоре аренды, которые заставляют задуматься

Конечно, у каждого человека есть разные пункты, которые ему не нравятся. И то, что мешает одному, может не мешать другому. Но иски, подаваемые в мелкие суды, указывают на важное: это пункты в договоре аренды, которые должны зажечь для вас красный свет. И как только вы их увидите, знайте: это не стандартный договор аренды.

«Арендатор будет нести ответственность за любой ремонт в квартире или ее содержимом»

Статья 25х Закона об аренде и займе рассматривает «ремонт повреждений и дефектов в арендованном помещении». Помните, мы говорили, что есть пункты, которые нельзя согласовывать иначе, кроме как в пользу арендатора? Так вот, это один из них.

Статья устанавливает очень четкую политику в отношении ответственности за ремонт повреждений/дефектов: арендодатель обязан отремонтировать все, что создает существенные помехи для обычного или согласованного использования квартиры; независимо от того, существовал ли дефект на момент передачи квартиры арендатору или был обнаружен позже. Это при соблюдении всех следующих условий:

1. Повреждение/дефект не возник в результате ненадлежащего использования квартиры арендатором (включая Закон о хранителях, 5727-1967);
2. Повреждение/дефект не является незначительным;
3. Арендатор направил арендодателю требование о ремонте повреждения/дефекта;
4. Речь не идет о недвижимости, сданной в долгосрочную аренду (аренда более чем на 25 лет).

Мы собрали для вас всю необходимую информацию о ремонте дефектов и повреждений в квартире.

«Арендатор внесет банковскую гарантию и страховой чек на сумму 50 000 шекелей»

Статья 25й Закона об аренде и займе разрешает арендодателю требовать от арендатора несколько видов залога. Например, и банковскую гарантию, и страховой чек, и долговую расписку. Но в то время как страховой чек не требует от арендатора никаких денежных затрат, есть виды залогов, которые требуют (банковская гарантия, банковский чек и денежный залог). Такие залоги требуют, чтобы арендатор немедленно выложил значительную сумму денег.

Поэтому закон ограничивает действия владельцев квартир и устанавливает: поскольку данный залог требует от арендатора денежных расходов (например, выписка страхового чека, банковской гарантии или денежного залога), сумма залога ограничена. Статья 25й устанавливает, что совокупная сумма таких залогов не должна превышать меньшее из двух значений:

1. Согласованная арендная плата за треть срока аренды (например, если арендная плата составляет 2000 шекелей, а срок аренды – 12 месяцев, арендодатель может потребовать денежный залог в размере 8000 шекелей (4 месяца X 2000 шекелей));
2. Сумма, равная ежемесячной арендной плате X

Нажмите здесь для получения всей информации о залогах в договоре аренды.

«Если арендатор не оплатит какой-либо чек за арендную плату, вся оставшаяся задолженность по арендной плате будет подлежать взысканию»

Многие владельцы квартир склонны включать такие пункты в договоры аренды, несмотря на то, что они противоречат здравому смыслу. Законодатель также обратил внимание на этот вопрос. Статья 25й(г) Закона об аренде и займе устанавливает: арендодатель имеет право реализовать предоставленный ему арендатором залог только в следующих случаях и в указанных суммах:

1. Если арендатор не оплатил арендную плату, арендодатель имеет право реализовать залог в размере неоплаченной арендной платы плюс проценты и индексация согласно условиям договора;
2. Если арендатор не отремонтировал поломки, за которые он отвечает, арендодатель имеет право реализовать залог в размере стоимости ремонта;
3. Если арендатор не оплатил текущие платежи, за которые он отвечает, арендодатель имеет право реализовать залог в размере неоплаченных платежей. Согласно статье 25а(а) Закона, «текущие платежи» = арендная плата, налоги, включая муниципальный налог, текущее потребление коммунальных услуг, включая воду, электричество, газ и отопление; плата за обслуживание дома/управляющая компания.
4. Если арендатор не освободил помещение по окончании срока аренды, арендодатель имеет право реализовать залог в размере, указанном в этом пункте договора аренды.

«Арендатор осмотрел квартиру и отказывается от каких-либо претензий, включая претензии по несоответствию»

Действительно, арендатор должен проверить сделку, прежде чем в нее вступать. Проверить, подходит ли ему квартира не только с точки зрения дизайна, но и с точки зрения ограниченной функциональности. То есть арендатору не нужно разбирать стены, проверять электропроводку и вызывать сантехника для проверки водопровода. Но необходимо провести разумный осмотр недвижимости с точки зрения того, что видно невооруженным глазом при тщательном осмотре. Поэтому такой пункт может существовать, но есть способ! Пункт должен заканчиваться словами «за исключением претензий по поводу скрытых дефектов или тех, которые арендатор не мог увидеть».

«Дотронулся – уехал – нет пункта о выезде»

Многие владельцы квартир не позволяют арендаторам «выйти» из договора аренды. Хотя закон этого не предусматривает, жизнь – динамичная вещь. Нельзя знать, что случится в будущем, поэтому должна быть возможность, согласованная заранее, достойно выйти из договора. Поэтому желательно, чтобы договор аренды позволял арендатору выйти из договора до его окончания, уведомив об этом за разумный срок (обычно два месяца), и найдя замену, которая подходит арендодателю.

«Арендатор оплатит арендную плату в полном объеме за весь период, даже если выедет из квартиры досрочно по любой причине»

Что значит по любой причине? А если причиной выезда стало то, что арендодатель вас выселил? А может, муниципалитет выдал предписание о сносе здания? Опять же, невозможно знать, что может произойти. Разумная формулировка пункта будет следующей: «Арендатор оплатит арендную плату в полном объеме за весь период, даже если выедет из квартиры досрочно, за исключением обстоятельств, зависящих от арендодателя и/или противоречащих договору».

Один или несколько из этих пунктов есть в моем договоре. Что делать?

Нужно спокойно поговорить с владельцем квартиры и попытаться объяснить ему, что эти пункты очень важны для вас. Вы даже можете сослаться на соответствующие статьи закона, чтобы показать ему, что это не ваши выдумки. И пункты, которые здесь не закреплены в законе, являются общепринятой практикой на рынке аренды. И хорошо, что так; речь идет не о мелочах, на которых можно сэкономить. Речь идет об основных пунктах, которые регулируют поведение в наиболее распространенных случаях проживания в арендованном жилье.

И самое главное: не бойтесь. Даже если кажется, что «квартир просто нет», они всегда будут. Честный арендодатель и хорошие отношения с ним не менее важны, чем местоположение квартиры или ее красота. Как известно – семь раз отмерь, один раз отрежь.