عقد الإيجار: البنود التي يجب أن تنذرَكم بالخطر.

تهانينا، لقد نجحتم في إيجاد شقة تناسب أذواقكم، وتشعرون بأنها “الشقة المناسبة”. لكن المشكلة تكمن في أن المؤجر يرسل لكم عقد إيجار لا تعرفون حتى كيف تبدأون بفحصه. وحتى عندما تكون هناك بنود لا ترضيكم، لا تعرفون كيف تتفاوضون بشأنها دون أن تخسروا الشقة. كل ما تعرفه هو أن عقد الإيجار القياسي ليس هو الحل الأمثل. ومع ذلك، لن يكون هناك دائمًا محامٍ في الجوار يمكنه المساعدة. ولن ترغبوا دائمًا أو تكونوا قادرين على تحمل تكلفة محامٍ. والحقيقة، حتى لو كان الأمر كذلك، فبصفتكم مستأجرين، هذه معلومات يجب عليكم معرفتها.

ما هي البنود التي يجب أن تكون موجودة في كل عقد إيجار؟ وما هي البنود التي يجب أن تُنذركم بالخطر؟ جميع الإجابات في مكان واحد. بالإضافة إلى ذلك: مثال لعقد إيجار.

فيما يلي، ستجدون نموذجًا قياسيًا لعقد إيجار غير محمي بصيغة word وفقًا لمعاييرنا العادلة! يُعد عقد الإيجار القياسي أساسًا ممتازًا لعقد عادل.

تعرفوا على: قانون الإيجار العادل

في عام 2017، دخل حيز التنفيذ قانون الإيجار العادل. هذا هو الاسم الشائع للتعديل الذي تم إجراؤه على قانون الإيجار والاقتراض، والذي كان موجودًا منذ السبعينيات. تم إجراء التعديل على خلفية عدد من الأحداث والتغيرات في الواقع الإسرائيلي. كنقطة تحول بارزة في التاريخ، يمكن الإشارة إلى الاحتجاجات الاجتماعية لعام 2011. خرج حوالي مليون مواطن إلى الشوارع بصوت غاضب، احتجاجًا على ارتفاع أسعار الشقق. للتوضيح؟ في السابق، كان بإمكانكم شراء شقة من 5 غرف في شمال تل أبيب مقابل حوالي 1.5 مليون شيكل. واليوم، من المشكوك فيه أن تتمكنوا من شراء شقة من 3 غرف في جنوب البلاد بهذا السعر.

بفضل الاحتجاجات، أدرك أعضاء البرلمان وجود خلل في صمت القانون الإسرائيلي بشأن حالة سوق الإسكان. أولاً وقبل كل شيء، سوق الإيجارات. لذلك، بعد حوالي 6 سنوات، تم إنشاء تعديل لقانون الإيجار والاقتراض.

من المهم معرفة ذلك! لا ينطبق قانون الإيجار العادل على جميع عقود الإيجار. لقائمة الإيجارات التي لا ينطبق عليها القانون.

حتى لو وقعتم: لا يمكن الاتفاق على نص القانون إلا لصالح المستأجر

يتمثل أحد أهم الابتكارات في قانون الإيجار العادل في المادة 25يد(2) من القانون. تنص المادة على أنه لا يمكن الاتفاق على معظم البنود المهمة في القانون إلا لصالح المستأجر. على سبيل المثال: ينص القانون على حد أقصى لمبلغ الضمانات التي يمكن طلبها من المستأجر. لذلك، فإن أي بند في العقد يلزم المستأجر بتقديم ضمانات بمبلغ أكبر، فهو باطل. لكن البند في العقد الذي يلزم المستأجر بتقديم ضمانات بمبلغ أقل من الحد الأقصى المحدد في القانون، فهو ساري المفعول. هذا لأن البند يعمل لصالح المستأجر.

لذلك، حتى لو وقعتم على بند يتعارض مع القانون، في حالة النزاع مع مالك العقار – ستكون يد المستأجر هي العليا. بالمناسبة، لقد قمنا بتجميع المعلومات المتعلقة بالضمانات في عقد الإيجار (شيك الضمان، والضمان المصرفي، والشيك المصرفي، وسند الدين وما إلى ذلك)، في هذه المقالة.

الفقرات التي يجب أن تكون موجودة في عقد الإيجار وفقًا للقانون

تنص المادة 25ج من قانون الإيجار والاقتراض على أن عقد الإيجار يجب أن يتضمن البنود التالية:

• عنوان الشقة؛
• بيانات أطراف العقد (الأسماء الكاملة، وأرقام بطاقات الهوية، وعنوان للاتصال)؛
• وصف الشقة والأثاث والتجهيزات الموجودة بها، بما في ذلك وصف أجزاء الممتلكات المشتركة الملحقة بالشقة، والتي تم تأجيرها؛
• مدة الإيجار، ووجود وطبيعة خيار تمديد المدة؛
• وجود حق إلغاء العقد وشروط الإلغاء؛
• إيجار الشقة، وموعد دفعه، وطريقة الدفع؛
• أي مدفوعات إضافية تقع على عاتق المستأجر وليست إيجارًا، إن وجدت، ومقدارها (مثل: مجلس المبنى، وشركة الإدارة وما إلى ذلك)؛
• العيوب/العيوب في الشقة التي ليست ذات قيمة تافهة ومعروفة للمؤجر عند إبرام العقد (مثل: الرطوبة، والتسرب، والنافذة المكسورة)؛
• أي شيء في الشقة المؤجرة أو في العقار الذي توجد فيه أو في محيطه، يسبب أو قد يسبب إزعاجًا كبيرًا للاستخدام في الشقة ومعروف للمؤجر عند إبرام العقد. مثال شائع (ومؤسف) هو الحالات التي يعرف فيها المؤجر أنه سيتم بناء مشروع بناء قريبًا (تخطيط وتنظيم، وبناء حي، وإعادة تطوير) بالقرب من الشقة، ولا يُبلغ المستأجر بذلك.

الفقرات في عقد الإيجار التي تُنذر بالخطر

بالطبع، لكل شخص فقرات مختلفة غير مقبولة لديه. وقد يكون ما يزعج شخصًا ما لا يزعج آخر. لكن الدعاوى المرفوعة إلى محاكم الدعاوى الصغيرة تُظهر شيئًا مهمًا: هذه هي الفقرات في عقد الإيجار التي يجب أن تُنذر بالخطر. وبمجرد رؤيتها، اعلموا: هذا ليس عقد إيجار قياسي.

“سيكون المستأجر مسؤولاً عن جميع الإصلاحات في الشقة أو محتوياتها”

تتناول المادة 25ح من قانون الإيجار والاقتراض “إصلاح العيوب والعيوب في الشقة المؤجرة”. تذكرون أننا قلنا أن هناك بنودًا لا يمكن الاتفاق عليها إلا لصالح المستأجر؟ حسنًا، هذه واحدة منها.

تنص المادة على سياسة واضحة جدًا فيما يتعلق بالمسؤولية عن إصلاح العيوب/العيوب: يجب على المؤجر إصلاح أي شيء يسبب إزعاجًا كبيرًا للاستخدام العادي أو المتفق عليه للشقة؛ سواء كان العيب موجودًا عند تسليم الشقة إلى المستأجر أو تم اكتشافه لاحقًا. كل هذا، بشرط استيفاء جميع الشروط التالية:

1. لم ينتج العيب/العيوب عن استخدام غير معقول للشقة من قبل المستأجر (بما في ذلك وفقًا لـ قانون الحراس، 1967)؛
2. العيوب/العيوب ليست ذات قيمة تافهة؛
3. قام المستأجر بتقديم طلب إلى المؤجر لإصلاح العيب/العيوب؛
4. لا يتعلق الأمر بعقار مؤجر بالإيجار الدائم (الإيجار لأكثر من 25 عامًا).

لقد قمنا بتجميع كل ما تحتاج إلى معرفته حول إصلاح العيوب والعيوب في الشقة.

“سيودع المستأجر ضمانًا مصرفيًا وشيك ضمان بمبلغ 50,000 شيكل”

تنص المادة 25ي من قانون الإيجار والاقتراض، على أن يُسمح للمؤجر بطلب عدد من الضمانات من المستأجر. على سبيل المثال، ضمان مصرفي، وشيك ضمان، وسند دين. ولكن في حين أن شيك الضمان لا يتطلب من المستأجر أي نفقات مالية، إلا أن هناك أنواعًا من الضمانات التي تتطلب ذلك (ضمان مصرفي، وشيك مصرفي، ووديعة نقدية). تتطلب هذه الضمانات من المستأجر أن يدفع مبلغًا كبيرًا من المال على الفور.

لذلك، يحد القانون من مالكي العقارات وينص على أنه كلما تطلب ذلك الضمان من المستأجر دفع نفقات مالية (مثل إعطاء شيك ضمان، أو ضمان مصرفي، أو وديعة نقدية)، فإن مبلغ الضمان محدود. تنص المادة 25ي على أن المبلغ الإجمالي لهذه الضمانات، لن يتجاوز الأقل من الاثنين:

1. إيجار متفق عليه لمدة ثلث مدة الإيجار (على سبيل المثال: إذا كان إيجار الشقة 2000 شيكل ومدة الإيجار 12 شهرًا، فيحق للمؤجر طلب ضمان مالي بمبلغ 8000 شيكل (4 أشهر × 2000 شيكل)؛
2. مبلغ يساوي الإيجار الشهري ×

انقر هنا للحصول على جميع المعلومات حول الضمانات في عقد الإيجار.

“إذا لم يسدد المستأجر أي شيك من شيكات الإيجار، فسيتم سداد باقي دين الإيجار”

يميل العديد من مالكي العقارات إلى إدراج بنود من هذا القبيل في عقود الإيجار، على الرغم من أنها تتعارض مع المنطق السليم. تعامل المشرع مع هذه المسألة أيضًا. تنص المادة 25ي(ج) من قانون الإيجار والاقتراض على أنه يحق للمؤجر سداد الضمان الذي قدمه المستأجر له فقط في الحالات التالية وبحسب المبالغ المحددة بجانبها:

1. إذا لم يدفع المستأجر إيجار الشقة، فيحق للمؤجر سداد الضمان حتى مبلغ الإيجار الذي لم يتم دفعه بالإضافة إلى فروق التحديث والفائدة وفقًا لشروط العقد؛
2. إذا لم يصلح المستأجر العيوب التي هو مسؤول عن إصلاحها، فيحق للمؤجر سداد الضمان حتى مبلغ تكلفة الإصلاح؛
3. إذا لم يدفع المستأجر المدفوعات الجارية التي هو مسؤول عنها، فيحق للمؤجر سداد الضمان حتى مبلغ المدفوعات التي لم يتم دفعها. وفقًا للمادة 25أ(أ) من القانون، “المدفوعات الجارية” = إيجار، ضرائب بما في ذلك الضريبة العقارية، واستهلاك الخدمات الجارية بما في ذلك المياه والكهرباء والغاز والتدفئة؛ ومجلس المبنى/شركة الإدارة.
4. إذا لم يفرغ المستأجر العقار عند انتهاء مدة الإيجار، فيحق للمؤجر سداد الضمان بالمبلغ المحدد في هذه النقطة في عقد الإيجار.

“فحص المستأجر الشقة ويتنازل عن أي مطالبة بما في ذلك مطالبة عدم المطابقة”

في الواقع، يجب على المستأجر فحص الصفقة قبل الدخول إليها. للتحقق من أن الشقة تناسب ذوقه ليس فقط من حيث التصميم، ولكن أيضًا من حيث الوظائف المحدودة. أي، لا يجب على المستأجر تفكيك الجدران، وفحص نظام الكهرباء، واستدعاء سباك لفحص مرافق المياه. ولكن لإجراء فحص معقول للعقار من حيث الأشياء المرئية للعيان من خلال فحص دقيق. لذلك، يمكن أن يكون لهذا البند وجود، ولكن هناك طريقة! يجب أن ينتهي هذا البند بصيغة “باستثناء المطالبات المتعلقة بعيب خفي أو لم يكن بإمكان المستأجر رؤيته”.

“المسّ والرحيل – لا يوجد شرط للخروج”

العديد من مالكي العقارات لا يسمحون للمستأجر بـ “نقطة خروج” من عقد الإيجار. صحيح، لا يوجد ذكر لذلك في القانون، لكن الحياة ديناميكية. لا أحد يعرف ما سيحدث في المستقبل، لذلك يجب أن تكون هناك إمكانية متفق عليها مسبقًا للخروج من العقد بطريقة محترمة. لذلك، من المستحسن التأكد من أن عقد الإيجار يسمح للمستأجر بالخروج من العقد قبل انتهائه، مع إشعار مسبق بوقت معقول (عادة شهرين)، وفي مقابل مستأجر بديل مقبول من قبل المؤجر.

“سيدفع المستأجر الإيجار كاملاً طوال المدة، حتى لو غادر الشقة قبل ذلك لأي سبب من الأسباب”

ماذا يعني لأي سبب من الأسباب؟ وإذا كان السبب هو أن المؤجر طردكم؟ ربما أصدرت البلدية أمر هدم للشقة؟ مرة أخرى، لا أحد يعرف ما قد يحدث. سيكون الصياغة العادلة للبند: “سيدفع المستأجر الإيجار كاملاً طوال المدة، حتى لو غادر الشقة قبل ذلك، باستثناء الظروف التي تتعلق بالمؤجر و/أو مخالفة للاتفاق.”

أحد البنود أو أكثر موجود في عقدي. ماذا أفعل؟

حسنًا، عليك إجراء محادثة ودية مع مالك العقار ومحاولة إقناعه بأن هذه بنود أساسية مهمة جدًا بالنسبة لك. يمكنك حتى الرجوع إلى بنود القانون ذات الصلة لإظهاره أنه ليس اختراعك. كما أن البنود غير المذكورة في القانون هي الإجراء المعتاد في سوق الإيجارات. ومن الجيد أن يكون الأمر كذلك؛ فهي ليست أمورًا صغيرة يمكن التنازل عنها. إنها بنود أساسية تنظم التعامل في أكثر الحالات شيوعًا في الإقامة بالإيجار.

والأهم من ذلك: لا تخف. حتى عندما يبدو أنه “لا توجد شقق”، ستكون هناك دائمًا. من المهم وجود مالك عقار عادل وعلاقات جيدة معه، لا تقل أهمية عن موقع الشقة أو جمالها. وكما هو معروف – نهاية العمل في التفكير الأولي.