Договор аренды в военное время: сохраняет ли он юридическую силу? И примерный образец договора аренды.

В каждом конкретном случае необходимо учитывать обстоятельства дела. Однако важно знать, что говорит закон — и именно для этого мы здесь. Кроме того, владельцы недвижимости со всей страны поддержали военные усилия, предоставив свои объекты для размещения эвакуированных с юга и севера. Для облегчения процедуры мы добавили договор аренды незащищенного объекта (Word). Пример договора аренды специально адаптирован к сложной ситуации, созданной операцией «Мечи из железа». Разумеется, вы можете найти договор аренды на короткий срок (не обязательно короткий).</vc_column_text]

В целом, война не является основанием для расторжения договора

Исходная точка — договоры должны исполняться добросовестно и обычным порядком. Другими словами: если вы можете исполнить договор (или как можно ближе к этому) — сделайте это. Утверждать, что из-за операции договор не был выполнен, недостаточно.

Парадоксально, но даже если будет выдвинуто обоснованное утверждение о «нарушении из-за войны», вероятность его принятия невелика. Поясним:

Защита в случае нарушения договора вследствие войны основана на «освобождении от ответственности в связи с форс-мажором или невозможностью исполнения договора». (Статья 18 Закона о договорах (средства правовой защиты в случае нарушения договора), 5731-1971) Сторона, допустившая нарушение, утверждает, что она была лишена возможности исполнить свои обязательства по соглашению из-за обстоятельств, на которые она не могла повлиять и которые она не могла предвидеть. Поэтому она освобождается от принудительного исполнения договора или от выплаты компенсаций по нему.

Для признания заявления о нарушении договора вследствие форс-мажора или невозможности исполнения необходимо доказать три совокупных условия:

1. Возникли обстоятельства, которые делают исполнение договора невозможным или существенно отличающимся от согласованного;
2. На момент заключения договора нарушившая сторона не знала и не должна была знать об этих обстоятельствах;
3. Нарушившая сторона не могла предотвратить эти обстоятельства.

Второе условие из трех является наиболее проблематичным при утверждении о невозможности исполнения из-за войны. Верховный суд постановил, что война не является непредвиденным событием в Государстве Израиль. Поэтому нет оснований принимать утверждение о невозможности исполнения договора из-за подобного события. Эта тенденция прослеживается в судебной практике даже в самых тяжелых войнах, полностью парализовавших страну. От войны Судного дня до операции «Несокрушимая скала» — нестабильная ситуация в сфере безопасности не признавалась достаточным основанием для нарушения договора.

«Законное нарушение»: Закон о продлении сроков

Одна из главных причин отклонения утверждений о невозможности исполнения договора — Закон о продлении сроков от января 1975 года. Этот закон определяет типы ситуаций или договоров, в которых сроки исполнения договорных обязательств автоматически продлеваются; или продлеваются по ходатайству должника, поданному в суд.

Например: человек призван на экстренную службу в срок, когда он должен был совершить действие или за 30 дней до этого. В этом случае ему предоставляется отсрочка на совершение действия до истечения тридцати дней после завершения экстренной службы. (Статья 2(а) Закона о продлении сроков, 5735-1975).

В соответствии с этим суды постановили, что если существует законное решение, смягчающее сроки исполнения соглашений в чрезвычайной ситуации, его следует использовать. Вы можете прочитать о продлении сроков в связи с операцией «Мечи из железа» в этой статье.</vc_column_text]

Нарушение договора аренды во время войны: отдельное правовое регулирование

За исключением исключительных случаев, на большинство договоров аренды в Израиле распространяется Закон об аренде и займе. Поскольку место жительства является одним из самых важных вопросов, Закон об аренде предусматривает специальный механизм «освобождения от обязанности платить». (Статья 15 Закона об аренде и займе).

Арендатор освобождается от арендной платы за время, когда он лишен возможности пользоваться помещением, если выполнены все следующие условия:

1. Арендатор лишен возможности пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды;
2. Лишение доступа связано с обстоятельствами, касающимися арендуемого имущества или путей доступа к нему;
3. На момент заключения договора арендатор не знал и не должен был знать об этих обстоятельствах;
4. Арендатор не мог предотвратить эти обстоятельства;
5. Арендатор не расторг договор из-за этого обстоятельства.

Иными словами: должны выполняться те же условия, что и для обычного расторжения договора, плюс еще два (1 и 5). В то время как утверждения о расторжении договора из-за ситуации в сфере безопасности не принимались, пандемия коронавируса изменила ситуацию. Суды признали, что коронавирус был непредвиденным «форс-мажором», но в большинстве случаев разрешили арендаторам лишь частичное освобождение от арендной платы.

Отсрочка платежей по договору аренды во время войны — операция «Мечи из железа»

19.10.2023 г. был опубликован Закон об отсрочке платежей (временная мера — «Мечи из железа») (договор, судебное решение или платеж органу власти), 5784-2023. Закон определяет ситуации, в которых определенная категория лиц может отсрочить некоторые платежи. Для ознакомления со списком лиц, имеющих право на отсрочку, нажмите здесь.

Согласно закону, срок совершения действий по договору аренды переносится на 30 дней, при соблюдении всех следующих условий: (Статья 2(а) Закона об отсрочке платежей).

1. Договор заключен до установленного периода (с 7.10.2023 г. по 7.11.2023 г.);
2. Платеж, который должен быть произведен, приходится на установленный период;
3. Заявитель на отсрочку указан в списке лиц, имеющих право на отсрочку;
4. Заявитель на отсрочку или его представитель уведомили об этом других участников договора;
5. Другие участники договора не имеют права на отсрочку.

Лицо, имеющее право на отсрочку, также имеет право на автоматическую 30-дневную отсрочку следующих платежей: (Статьи 3 и 4 Закона об отсрочке платежей).

1. Платежи органам власти (таким как налог на недвижимость, плата за охрану, вода и т. д.);
2. Сроки, установленные в окончательном судебном решении (например: судебное решение с указанием срока освобождения арендуемого помещения).

Пример договора аренды — краткосрочный договор, адаптированный к ситуации в сфере безопасности

Во время кризисов в сфере безопасности многие владельцы недвижимости сдают свои объекты эвакуированным из опасных зон. На фоне операции «Мечи из железа» многие люди остались без жилья. Либо потому что их дома были повреждены и непригодны для проживания, либо потому что им пришлось эвакуироваться по соображениям безопасности.

Но, несмотря на все желание помочь, необходимо учитывать интересы обеих сторон. Эвакуированные получат упрощенный краткосрочный договор, который идет им навстречу; а владельцы недвижимости сохранят свою собственность.

Для этого мы подготовили пример краткосрочного договора аренды.

По желанию, мы также добавили пример долговой расписки. И, разумеется, по вашему желанию, вы можете воспользоваться образцом договора незащищенной аренды.</vc_column_text]