عقود الإيجار في زمن الحرب: هل لا تزال سارية؟ ونموذج لعقد إيجار.

عقود الإيجار في زمن الحرب – مع اندلاع عملية “سيف القدس”، تغيرت معالم الاقتصاد بشكل أثار العديد من التساؤلات. ومن أبرز هذه التساؤلات: ما تأثير عملية “سيف القدس” على التزامات أطراف العقود بشكل عام وعقود الإيجار على وجه الخصوص؟

حسنًا، يجب النظر في كل مسألة قانونية وفقًا لظروفها الخاصة. ومع ذلك، من المهم معرفة ما ينص عليه القانون في هذا الشأن – وهذا بالضبط ما نحن هنا من أجله. بالإضافة إلى ذلك، سارع أصحاب العقارات من جميع أنحاء البلاد للمشاركة في الجهد الحربي، وقدموا عقاراتهم للمشردين من الجنوب والشمال. لتسهيل الأمر، أرفقنا نموذج عقد إيجار غير محمي بصيغة word. تم تصميم نموذج عقد الإيجار هذا خصيصًا للوضع المعقد الذي أحدثته عملية “سيف القدس”. بالطبع، يمكنك العثور على عقد إيجار قصير الأجل (غير قصير الأجل).

بشكل عام، لا تُبرّر الحرب إخلال العقد

نقطة الانطلاق هي أنه يجب الوفاء بالعقود بالطريقة المتعارف عليها وبحسن نية. بعبارة أخرى: إذا كان بإمكانكم الوفاء بالعقد كما هو (أو بأقرب ما يكون إلى ذلك) – فعليكم القيام بذلك. إن الادعاء بأن هناك عملية عسكرية وبالتالي لم يتم الوفاء بالالتزامات – لا يكفي.

الجزء المثير للدهشة هو أنه حتى إذا تم تقديم ادعاء “إخلال بسبب الحرب” بناءً على ظروف مُبرّرة، فإنه لا يزال لديه فرصة ضئيلة للقبول. سنشرح:

إنّ دعوى الدفاع عن حالة إخلال العقد نتيجة الحرب هي أنه يجب منح “إعفاء بسبب القوة القاهرة أو إبطال العقد”. (المادة 18 من قانون العقود (التعويضات عن إخلال العقد)، 1971) يدعي الطرف المخالف أنه كان ممنوعًا من الوفاء بالتزاماته بموجب الاتفاقية، بسبب ظروف خارجة عن إرادته ولم يكن بإمكانه توقع حدوثها. ولذلك، فهو معفى من تنفيذ العقد الذي تم إخلاله أو من دفع تعويضات تتعلق بالعقد.

للقبول بدعوى إخلال العقد بسبب القوة القاهرة أو الإبطال، يجب إثبات ثلاثة شروط تراكمية:

1. حدوث ظروف تجعل تنفيذ الاتفاقية مستحيلًا أو مختلفًا بشكل جوهري عما تم الاتفاق عليه؛
2. عند إبرام العقد، لم يكن الطرف المخالف يعلم، ولم يكن عليه أن يعلم مسبقًا بوجود هذه الظروف؛
3. ولم يكن الطرف المخالف قادرًا على منع هذه الظروف.

الشرط الثاني من بين هذه الشروط الثلاثة هو الأكثر إشكالية عند الادعاء بالإبطال بسبب الحرب. قررت المحكمة العليا أن الحرب ليست حدثًا غير متوقع في دولة إسرائيل. لذلك، لا يوجد مبرر لقبول ادعاء بأن العقد قد ألغي نتيجةً لمثل هذا الحدث. تظهر هذه النزعة في السوابق القضائية، حتى في الحروب الشديدة التي شلت الدولة بأكملها. من حرب يوم كيبور، إلى عملية “عامود السحاب” – لم يُعترف بالحالة الأمنية كسبب كافٍ لإخلال العقد.

“الإخلال القانوني”: قانون تمديد المواعيد

من أهم أسباب رفض ادعاء إبطال العقد، قانون تمديد المواعيد لشهر يناير 1975. ينص هذا القانون على أنواع المواقف أو العقود التي سيتم تمديد مواعيد الوفاء بالتزامات العقدية فيها تلقائيًا؛ أو تمديدها بناءً على طلب المدين المقدم إلى المحكمة.

على سبيل المثال: يتم استدعاء شخص للخدمة الطارئة، في الموعد الذي كان عليه فيه القيام بـ عمل أو قبل 30 يومًا منه. في هذه الحالة، يُمنح له مهلة للقيام بالعمل حتى نهاية ثلاثين يومًا بعد انتهاء الخدمة الطارئة. (المادة 2(أ) من قانون تمديد المواعيد، 1975).

وعليه، قررت المحاكم أنه في حالة وجود حل قانوني يخفف من مواعيد تنفيذ الاتفاقيات في حالة الطوارئ، فيجب استخدامه. يمكنك قراءة المزيد عن تمديد المواعيد بسبب عملية “سيف القدس” في هذه المقالة.

إخلال عقد الإيجار في زمن الحرب: معالجة قانونية مستقلة

باستثناء حالات استثنائية، ينطبق على معظم عقود الإيجار في إسرائيل قانون الإيجار والاقتراض. نظرًا لأن مكان الإقامة هو من الأمور الأكثر حساسية، ينص قانون الإيجار على آلية خاصة لـ “الإعفاء من واجب الدفع”. (المادة 15 من قانون الإيجار والاقتراض).

يُعفى مستأجر العقار من الدفع المتعلق بالإيجار عن الفترة التي مُنع فيها من استخدام المسكن، بشرط توافر جميع الشروط التالية:

1. مُنع المستأجر من استخدام العقار لغرض الإيجار؛
2. يرتبط المنع بظروف تتعلق بالعقار أو طرق الوصول إليه؛
3. عند إبرام العقد، لم يكن المستأجر يعلم، ولم يكن عليه أن يعلم مسبقًا بهذه الظروف؛
4. لم يكن المستأجر قادرًا على منع هذه الظروف؛
5. لم يلغ المستأجر العقد بسبب المنع.

بعبارة أخرى: يجب أن تتوفر نفس شروط إبطال العقد “العادي”، بالإضافة إلى شرطان آخران (1 و 5). بينما لم يتم قبول ادعاء إبطال العقد بسبب الوضع الأمني، فإن جائحة كورونا قد أحدثت تحولًا في النزعة. اعترفت المحاكم بأنّ كورونا كانت “قوة قاهرة” غير متوقعة، لكنها في الغالب وافقت على إعفاء جزئي فقط للمستأجرين.

تأجيل المواعيد في عقد الإيجار في زمن الحرب – عملية سيف القدس

في 19.10.2023، تم نشر قانون تأجيل المواعيد (تعليمات مؤقتة – سيف القدس) (العقد، الحكم، أو الدفع للسلطة)، 2023. ينص القانون على قائمة الحالات التي ستتمكن فيها فئة من المستفيدين من تأجيل بعض المدفوعات. للحصول على قائمة المستفيدين من تأجيل الموعد، انقر هنا.

وفقًا للقانون، سيتم تأجيل موعد تنفيذ الإجراءات بموجب عقد الإيجار لمدة 30 يومًا، بشرط توافر جميع الشروط التالية: (المادة 2(أ) من قانون تأجيل المواعيد).

1. تم إبرام العقد قبل الفترة المحددة (من 7.10.2023 إلى 7.11.2023)؛
2. الدفع المطلوب خلال الفترة المحددة؛
3. يُدرج طالب التأجيل ضمن قائمة المستفيدين من تأجيل الموعد؛
4. أبلغ طالب التأجيل أو من ينوب عنه الأطراف الأخرى التي تعاقد معها في العقد بذلك؛
5. الأطراف الأخرى في العقد غير مؤهلة لتأجيل الموعد.

إذا تم استيفاء جميع الشروط – فلا يوجد أساس لدعوى عدم الوفاء بالالتزامات في العقد.

الشخص الذي يحق له تأجيل الموعد، سيكون له الحق أيضًا في تأجيل تلقائي لمدة 30 يومًا للمدفوعات التالية: (المادتان 3 و 4 من قانون تأجيل المواعيد).

1. المدفوعات للسلطات (مثل ضريبة العقارات، رسوم الحراسة، المياه وما إلى ذلك)؛
2. المواعيد المحددة في قرار قضائي نهائي (على سبيل المثال: حكم قضائي يتضمن مهلة لإخلاء المستأجر).

نموذج عقد إيجار – فترة قصيرة الأجل مُلائمة للوضع الأمني

في أوقات الأزمات الأمنية، يُؤجر العديد من أصحاب العقارات عقاراتهم للمشردين من مناطق الخطر. في أعقاب عملية “سيف القدس”، بقي العديد من الأشخاص بلا مأوى. سواء لأن منازلهم تضررت بطريقة تمنع السكن فيها؛ أو لأن عليهم الإخلاء لأسباب أمنية.

لكن مع كل النوايا الحسنة للمساعدة، لا يزال يتعين النظر في كيفية تحقيق المنفعة لكلا الطرفين. سيحصل المشردون على عقد مُيسّر و قصير الأجل يلبي احتياجاتهم قدر الإمكان؛ وسيحافظ أصحاب العقارات على ممتلكاتهم.

لهذا الغرض، أعددنا نموذج عقد إيجار قصير الأجل.

للمهتمين منكم، أرفقنا أيضًا نموذج سند دين. وبالطبع، إذا رغبتم، سيكون متاحًا لكم اتفاقية إيجار غير محمية نموذجية.