ما هي التفاصيل التي يجب أن تتضمنها اتفاقية الوساطة؟
كما ذكرنا، أحد شروط الحصول على عمولة الوساطة هو إعداد طلب كتابي. ووفقًا لـ لوائح الوسطاء، يجب أن يتضمن الطلب المكتوب التفاصيل التالية:
- أسماء و عناوين وأرقام هوية الوسيط والعميل؛
- نوع الصفقة التي يطلب عمل الوسيط بشأنها، مثل: “الإيجار”، “البيع”؛
- وصف العقار موضوع عملية الوساطة؛
- سعر الصفقة المطلوبة، تقريبًا؛
- المبلغ المتفق عليه لعمولة الوساطة أو نسبة عمولة الوساطة المتفق عليها من السعر الذي ستتم به الصفقة، وما إذا كان السعر – وفقًا لأحد ما يلي – يشمل ضريبة القيمة المضافة.
انتبهوا! يمكن للطلب المكتوب أن يتضمن تفاصيل إضافية بالطبع، ولكن يجب أن تتضمن التفاصيل المذكورة أعلاه. وفي حالة اتفاقية وساطة حصرية، يجب أن تتضمن تفاصيل إضافية.
ما هي التفاصيل التي يجب أن تتضمنها اتفاقية الوساطة الحصرية؟
ستُوقع اتفاقية الحصرية على وثيقة منفصلة تُرفق باتفاقية الوساطة العادية المذكورة أعلاه. وهذه هي التفاصيل التي يجب أن تتضمنها اتفاقية الحصرية:
هل في حالة اتفاقية حصرية، يُعتبر الوسيط دائمًا هو السبب الفعال لإتمام الصفقة؟
في كثير من الأحيان، يقوم الأشخاص الذين يستأجرون خدمات الوساطة بتشغيل العديد من الوسطاء في وقت واحد. والوسيط الذي ينجح في إتمام الصفقة هو من يجب أن يحصل على عمولة الوساطة. وهذا بشرط أن يكون هو السبب الفعال الذي أدى إلى توقيع اتفاقية ملزمة. ولكن في بعض الأحيان، ينشأ خلاف حول مسألة – هل هذا الوسيط هو السبب الفعال الذي أدى إلى توقيع اتفاقية ملزمة. سيزعم الوسيط في الغالب أنه كذلك، وبالتالي يحق له الحصول على عمولة الوساطة، بينما سيقول العميل عكس ذلك.
وقد تدخل المشرع في هذا الشأن، وقرر أن توقيع اتفاقية حصرية يلغي هذا النقاش. تنص المادة 14(ب) من قانون الوسطاء على قرينة قانونية: إذا قام الوسيط بإجراء عمليات الوساطة بموجب اتفاقية حصرية، فإنه كان بالتأكيد السبب الفعال لإتمام الصفقة.
لكن هذه قرينة قابلة للدحض. وفي قضية بئيرال للأصول (رع”ا 4036/16 **بئيرال للأصول المحدودة ضد بنيامين**، (منشور في نيفو، 20.07.2016) اقترحت المحكمة العليا قائمة **غير محددة** من أدوات المساعدة لإبطال القرينة:
“بالنظر إلى كل ذلك، يمكن اقتراح عدد من معايير القياس، أو الأسئلة التوجيهية، التي تساعد في البت في مسألة ما إذا كان قد تم رفع عبء إثبات دحض القرينة المنصوص عليها في المادة 14(ب) من القانون. وتشمل هذه المعايير، على سبيل المثال لا الحصر، إعطاء وزن للعوامل التالية: موعد رؤية المشترين للعقار – قبل فترة الحصرية أو خلالها؛ وفي حالة كون الموعد قبل فترة الحصرية – يجب مراجعة المدة التي سبقت بداية الفترة التي رأى فيها المشترون العقار (حيث يُفترض أنه كلما كان الموعد أبعد عن بداية فترة الحصرية، كلما كان من الصعب دحض القرينة لصالح الوسيط)؛ موعد إبرام الصفقة – قريبًا من توقيع اتفاقية الحصرية، عندما كانت أنشطة التسويق للوسيط الحصري قيد التنفيذ أو في ذروتها، أو خلال فترة الحصرية، بعد أن تم بالفعل بعض أنشطة التسويق من قبل الوسيط الحصري؛ كمية ونوعية أنشطة التسويق التي قام بها الوسيط الحصري؛ حسن نية الأطراف – هل هناك شك في أن العميل تجاوز اتفاقية الحصرية عن قصد وتعامل مع وسيط آخر خلال فترة الحصرية [… ]؛ هل حرص البائعون على استثناء المشترين المحتملين من اتفاقية الحصرية؛ وكيف وصل المشترون إلى العقار – من خلال وسيط آخر أو بطريقة أخرى، مثل معرفة مسبقة أو عرضية بصاحب العقار أو أحد معارفه. وفي هذا الصدد، تجدر الإشارة إلى أن هناك أهمية معينة للاستقصاء من المشترين أنفسهم حول العوامل الرئيسية التي ساعدتهم في اتخاذ قرار شراء العقار.”
