عيوب الشقة المؤجرة: ليست دائمًا مسؤولية المؤجر.

يُعَدّ إصلاح العيوب في الشقة المؤجرة أحد المواضيع المنظمة في “قانون الإيجار العادل”. وعلى الرغم من اسمه، فإنه ليس قانونًا جديدًا، بل هو تصحيح لقانون الإيجار والقرض، الذي دخل حيز التنفيذ في عام 2017. ينص قانون الإيجار العادل على معيار للسلوك للأطراف في عقد الإيجار في العديد من المسائل: وجوب إبرام عقد إيجار كتابي؛ والشروط التي يجب كتابتها في العقد؛ وحق نقل الإيجار إلى طرف ثالث (إعادة التأجير)؛ ويعرّف ما هي الشقة غير الصالحة للسكن؛ وما إلى ذلك. وهذا يُعدّ ابتكارًا مهمًا في سوق الإيجارات، وينصح كل طرف في عقد إيجار بالاطلاع على أحكام القانون والعمل بموجبه. للمزيد عن الأحكام الرئيسية في قانون الإيجار العادل.

كمواصلة مباشرة ولكن مستقلة، سيتناول هذا المقال الأسئلة المتعلقة بالعيوب في الشقة المؤجرة: من هو المسؤول عن إصلاح العيوب – متى المؤجر ومتى المستأجر؟ خلال كم من الوقت يجب إصلاح العيوب؟ وما هو الحكم عندما لا يتم إصلاح العيوب؟ وما إلى ذلك.

يرجى الملاحظة! هذا المقال يناقش فقط صفقات الإيجار التي يسري عليها قانون الإيجار العادل. لذلك، قبل متابعة القراءة، يُنصح بالاطلاع على قائمة الإيجارات التي لا يسري عليها القانون.

ما هي العيوب التي يلتزم المستأجر بإصلاحها في الشقة؟

ينص البند 25ح على قانون الإيجار والقرض أن المستأجر مسؤول عن إصلاح أي عيب/خلل في الشقة، إذا توافر الشرطان التاليان:

• حدث العيب/الخلل نتيجة استخدام غير معقول للشقة؛
• لم يُنصّ على خلاف ذلك في عقد الإيجار.

على سبيل المثال: قام إسحاق بإلقاء الأثاث على جدران المنزل وأتلف نظام الأسلاك الكهربائية؛ أي أنه استخدم الشقة بطريقة غير معقولة. لم يُذكر في عقد الإيجار أن مسؤولية إصلاح الأضرار الكهربائية تقع على عاتق المؤجر. وبالتالي، سيكون إسحاق مسؤولاً عن إصلاح العيوب التي تسبب فيها.

ما هي العيوب التي يلتزم المؤجر بإصلاحها في الشقة؟

يلتزم المؤجر بإصلاح أي شيء يسبب إعاقة فعلية للاستخدام العادي أو المتفق عليه للشقة، سواء كان العيب موجودًا عند تسليم الشقة للمستأجر أو تم اكتشافه لاحقًا (البندان 7(أ) و 25ح لقانون الإيجار والقرض). هذا، بشرط توفر جميع الشروط التالية:

1. لم ينتج العيب/الخلل عن استخدام غير معقول من قبل المستأجر للشقة (بما في ذلك وفقًا لـ قانون الحراس، 1967)؛
2. ليس العيب/الخلل قليل القيمة؛
3. لا يوجد في عقد الإيجار بند يعفي المؤجر من إصلاح العيب/الخلل المذكور (في حالة عدم وجود عقد إيجار أو وجود إشارة مناسبة في عقد الإيجار: لا يوجد عرف متعارف عليه بموجبه يُعفى المؤجر من إصلاح العيب/الخلل المذكور)؛
4. قام المستأجر بتقديم طلب إلى المؤجر لإصلاح العيب/الخلل (هناك عيوب لا يحق للمستأجر طلب إصلاحها من المؤجر)؛
5. ليس هذا عقارًا مؤجرًا بإيجار دائم.

على المؤجر إجراء الإصلاح خلال 30 يومًا من تاريخ تلقي الطلب من المستأجر. إذا كان الأمر يتعلق بـ عيب يتطلب إصلاحه على وجه السرعة، فيجب على المؤجر إجراء الإصلاح خلال فترة زمنية معقولة لا تتجاوز 3 أيام.

من المهم الانتباه! أي بند في عقد الإيجار يعفي أو يحد من مسؤولية المؤجر عن عيب في الشقة، باطل. هذا، بشرط توفر الشروط التالية:

1. كان المؤجر على علم بالعيب أو كان يجب أن يكون على علم به عند إبرام العقد أو تسليم العقار؛
2. لم يبلغ المؤجر المستأجر بالعيب حتى التواريخ المذكورة أعلاه.

تم طلب إصلاح العيوب من المؤجر ولكنه لم يُصلحها؛ ما هو الحكم؟

ينص البندان 9 و 25ح(ج) من قانون الإيجار والقرض على ما يلي: إذا طلب المستأجر من المؤجر إصلاح العيب ولم يفعل ذلك خلال فترة زمنية معقولة من تاريخ تلقي الطلب، يحق للمستأجر القيام بالإجراءات التالية:

1. إصلاح العيب بنفسه وطلب تعويضه عن نفقاته المعقولة (حسب سعر السوق المعقول وليس سعر مبالغ فيه)؛
2. خصم إيجار العقار طالما لم يتم إصلاح العيب، حسب النسبة بين انخفاض قيمة الإيجار بسبب العيب وقيمته وفقًا للعقد. على سبيل المثال: إذا كانت قيمة الشقة بسبب العيب 2500 شيكل، وكان الإيجار وفقًا للعقد 5000 شيكل، فيحق للمستأجر دفع نصف الإيجار فقط حتى إصلاح العيب.

يجب على المستأجر الذي يرغب في إصلاح العيب بنفسه كما هو مذكور أعلاه، إعلام المؤجر مسبقًا بفترة زمنية معقولة، ما لم يكن إصلاح العيب عاجلاً لدرجة أنه لا يمكن الانتظار حتى إشعار المؤجر مسبقًا.

ملاحظتان مهمتان: (1) يشير هذا الجزء إلى العيوب/الأعطال التي تقع مسؤوليتها على عاتق المؤجر بموجب القانون أو عقد الإيجار. إذا كان المستأجر يرغب في إصلاح عيوب/أعطال لا تقع مسؤوليتها على عاتق المؤجر، فيحق له القيام بذلك في أي وقت؛ بشرط أن يكون قد أعطى المؤجر فرصة معقولة لإصلاحها. (2) هناك أنواع من العيوب التي لا يحق للمستأجر طلب إصلاحها من المؤجر في المقام الأول.

عيوب لا يحق للمستأجر طلب إصلاحها من المؤجر في المقام الأول

هناك أنواع من العيوب التي لا يحق للمستأجر طلب إصلاحها من المؤجر في المقام الأول (أو الحصول على تعويض عن النفقات أو تعويض عن الإصلاح)، إلا إذا كان هناك نص أفضل في عقد الإيجار (البند 10 من قانون الإيجار والقرض). هذه هي العيوب التي تتوفر بشأنها جميع الشروط التالية:

1. العيوب ناتجة عن ظروف لم يكن المؤجر على علم بها ولم يكن من المفترض أن يكون على علم بها عند إبرام العقد، أو لم يرَها ولم يكن من المفترض أن يراها مسبقًا؛
2. لم يكن بإمكان المؤجر منع الظروف التي أدت إلى حدوث العيوب؛
3. إصلاح العيوب في تلك الظروف مستحيل أو كان سيُلزم المؤجر بالتزام يختلف اختلافًا جوهريًا عما تم الاتفاق عليه بين الطرفين.

هل من الممكن تقديم دعوى صغيرة بسبب عدم إصلاح العيوب في الشقة؟

بالتأكيد، طالما أن قيمة الدعوى لا تتجاوز 37700 شيكل (حد أقصى لقيمة الدعوى الصغيرة، اعتبارًا من يناير 2023). يمكن رؤية كلا الطرفين في العقد (المؤجر والمستأجر) يقدمون مثل هذه الدعاوى. في بعض الأحيان، يطلب المؤجرون استرداد نفقات إصلاح العيوب التي كانت مسؤولية المستأجرين، بالإضافة إلى أضرار أخرى. وفي بعض الأحيان، يرفع المستأجرون دعاوى على المؤجرين لاسترداد النفقات أو الأضرار بسبب شقة غير صالحة للسكن. الدعوى الصغيرة هي أداة ممتازة لإدارة إجراء سريع وفعال وأقل تكلفة من الإجراء المدني العادي. كما هو معروف، يمكن أن يستغرق الإجراء المدني العادي سنوات طويلة، ويتضمن تكاليف أعلى بكثير. لهذا السبب، تكون هناك عادة التخلي عن نظام القضاء وفي بعض الأحيان التنازل عن حقوقنا، وهذا أمر مؤسف. الدعوى الصغيرة هي أداة ممتازة تجمع العديد من المزايا الأخرى، فيما يتعلق بدعاوى الإيجار بشكل عام.