הרקע לחקיקת חוק הגנת הדייר
מדובר בגלגול של חקיקה מנדטורית משנות ה-30 של המאה הקודמת, אשר הגיעה בעקבות שני שינויים גלובאליים משמעותיים: ראשית, מלחמות העולם (הראשונה והשנייה) גררו הפסקת בניית נכסים למגורים ולבתי-עסק; במקביל, החלה עלייה מאסיבית של עולים חדשים לישראל. פועל יוצא, הייתה יותר אוכלוסייה מנכסים ונוצרה מצוקת דיור קשה.
מי שבחר לעשות מהלימון לימונדה הם בעלי-הנכסים. אלו קפצו על הפער בין הביקוש להיצע והעלו את מחירי נכסיהם באופן משמעותי ונהגו בהם ביד רמה. מי שלא נכנע למחירי הדירות המאמירים, מצא עצמו מפונה מדירה אחת לאחרת בקלות.
המנדט הבריטי ששלט בארץ באותה העת רצה למגר את התופעה וחוקק את "פקודת בעלי הבתים והדיירים (הוצאה מדירה והגבלת שכר דירה), 1934". שמה של הפקודה מדבר בעד עצמו. ואכן, שתי קביעותיה המרכזיות הן הגבלת היכולת של בעלים להוציא דייר מנכס; והגבלת שכר הדירה שניתן לגבות מדיירים.
כך למשל, סעיף 4(1) לפקודה קובע כי "שום בית משפט או שופט או פקיד הוצאה לפועל לא יתנו פסק דין או צו להוצאתו של דייר מדירתו למרות שתם מועד השכירות של אותו דייר", אלא בתנאים מיוחדים (כגון אי-תשלום דמי-שכירות; הפרת חוזה השכירות; גרימת נזק במזיד לדירה; ועוד). ועל שכר-הדירה, נכתב פרק שלם שדן בשכר-דירה מקסימלי לפי סוג הנכס.
עם הקמת המדינה, המחוקק הישראלי ירש את הפקודה ואף הקנה לה נוסח כחול לבן. ראשיתו בחוק הגנת הדייר, התשי"ד-1954 וסופו ב"חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972".
עיקרי חוק הגנת הדייר ולמה משכירים דואגים לציין שאינו חל?
ראשית, החוק יצר רשימת דיירים אשר ייחשבו דיירים מוגנים. למשל, דייר ש: שילם דמי-מפתח; לא שילם דמי-מפתח אך נכנס לדירה לפני שנת 1940; היה זכאי להחזיק בנכס עד ליום 20.8.1968 ובחוזה השכירות לא צוין מפורשות כי החוק אינו חל עליו; נכנס לנכס אחרי 20.8.1968 אך נקבע בחוזה השכירות שהחוק חל עליו; "דייר ממשיך" – קרי, בן-משפחה שזכויות הדייר המוגן המקורי הועברו אליו; ועוד. היום כמעט ואין דיירים מוגנים "מקוריים", אלא לרוב דיירים ממשיכים.
שנית ובדומה לקודמיו, גם חוק הגנת הדייר מגביל את בעל הנכס להוציא ממנו את מי שנחשב דייר מוגן. כך למשל, החוק קובע כי למרות כל קביעה חוזית אחרת, לא ניתן לפנות דייר מוגן מן הנכס אלא בקרות אחד מהאירועים המפורטים בסעיף 131 לחוק. למשל: אם הדייר לא שילם דמי-שכירות; הדייר לא קיים תנאי מחוזה השכירות אשר מקים עילת-תביעה לפינוי; הזיק נזק ניכר לנכס במעשה זדון בעצמו או באמצעות אחרים; נוהג להטריד ולהרגיז את שכניו כ"דרך חיים"; ועוד. הגבלת הפינוי של דייר מוגן היא קשיחה מאוד. אפילו בעל נכס המעוניין לפנות את הדייר מן הנכס לטובת צרכיו, מחויב להודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לדייר דיור חלוף. כן, החוק גם קובע תקרה לדמי-השכירות שניתן לגבות מדייר בבית-מגורים ובבית-עסק, לפי מאפייני הנכס.
כבר כאן די ברור מדוע כמעט כל חוזה שכירות מציין שחוק הגנת הדייר לא יחול על הוראותיו. שכן, לדייר מוגן יש זכויות עודפות שאין לדייר "רגיל". ומשכירים רוצים להסיר כל ספק שזכויות השוכר החדש שלהם מוגבלות למציאות "לבר-מוגנת". כמובן שאם השוכר הספציפי קולע להגדרת "דייר מוגן", הוראה השוללת את תחולת הוראות החוק לא תסייע למשכיר. אך כמעט ולא נותרו דיירים שכאלה ומשכירים שוללים את תחולת הוראות החוק כעניין שגרתי שהם בעצמם לפעמים לא יודעים למה.
