חוזה שכירות במלחמה: האם עדיין תקף? וגם: חוזה שכירות קצרת מועד לדוגמה

חוזה שכירות במלחמה- עם פרוץ מבצע חרבות ברזל, המשק שינה את פניו באופן שהציף שאלות רבות. אחת מהשאלות שעלו מן השטח היא זו: מה ההשפעה של מבצע "חרבות ברזל" על התחייבויות צדדים לחוזים בכלל וחוזי שכירות בפרט?

ובכן, לכל סוגיה משפטית יש להתייחס בהתאם לנסיבותיה. עם זאת, חשוב להכיר מה אומר החוק בנושא – ובדיוק בשביל זה אנחנו פה. בנוסף, בעלי נכסים מכל רחבי הארץ נרתמו למאמץ המלחמתי והעמידו את נכסיהם לטובת מפונים מהדרום ומהצפון. כדי להקל, צירפנו חוזה שכירות בלתי מוגנת קובץ word. חוזה השכירות לדוגמה מותאם ספציפית לסיטואציה המורכבת שיצר מבצע "חרבות ברזל". כמובן, תוכלו למצוא חוזה שכירות קצרת מועד (שאינו קצר מועד).

ככלל, מלחמה לא מצדיקה הפרת חוזה

נקודת המוצא היא שחוזים יש לקיים בדרך מקובלת ובתום-לב. במילים אחרות: אם אתם יכולים לקיים את החוזה כמות שהוא (או בקירוב ככול הניתן) – תעשו זאת. לטעון שהיה מבצע ולכן לא קוימו התחייבויות – זה לא מספיק.

החלק המפתיע הוא שגם אם טענת "הפרה בשל מלחמה" תועלה בשל נסיבות מבוססות, אז עדיין יש לה סיכוי נמוך להתקבל. נסביר:

טענת ההגנה למצב בו חוזה הופר בעקבות מלחמה היא כי יש ליתן "פטור בשל אונס או סיכול החוזה". (סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971) הצד המפר טוען כי הוא היה מנוע מלקיים את התחייבויות על-פי ההסכם, בשל נסיבות שלא הייתה לו שליטה עליהן ולא היה יכול לצפות את התרחשותן. ולכן, יש לו פטור מאכיפת החוזה שהופר או מתשלום פיצויים בקשר לחוזה.

בשביל לקבל טענה שהחוזה הופר בשל אונס או סיכול, יש להוכיח שלושה תנאים מצטברים:

1. התקיימו נסיבות שהופכות את קיום ההסכם לבלתי-אפשרי או שונה באופן יסודי מהמוסכם;
2. בעת כריתת החוזה, המפר לא ידע ולא היה עליו לדעת מראש על קיומן של אותן נסיבות;
3. והמפר לא היה יכול למנוע את אותן נסיבות.

התנאי השני מבין השלושה, הוא הבעייתי ביותר כשטוענים לסיכול בשל מלחמה. בית-המשפט העליון קבע כי מלחמה אינה אירוע בלתי-צפוי במדינת ישראל. ולכן, אין הצדקה לקבל טענה כי חוזה סוכל בעקבות אירוע שכזה. מגמה זו ניכרת בפסיקה גם במלחמות קשות ביותר ששיתקו את המדינה כולה. ממלחמת יום כיפור, ועד למבצע צוק איתן – מצב ביטחוני לא הוכר כסיבה מספקת להפרת חוזה.

"הפרה חוקית": חוק הארכת מועדים

אחת הסיבות העיקריות לדחיית טענת סיכול חוזה, היא חוק הארכת מועדים מינואר 1975. חוק זה קובע סוגי מצבים או חוזים שבהם המועדים לקיום התחייבויות חוזיות, יוארכו מאליהם; או יוארכו לפי בקשת החייב שתוגש לבית-המשפט.

לדוגמה: אדם נקרא לשירות חירום, במועד שבו היה עליו לבצע פעולה או 30 ימים קודם לכן. במקרה זה יש לו אורכה לבצע את הפעולה עד תום שלושים ימים לאחר המועד בו הסתיים שירות החירום. (סעיף 2(א) לחוק הארכת מועדים, התשל"ה-1975).

בהתאם, בתי-המשפט קבעו כי מקום שיש פיתרון חוקי המרכך את המועדים לקיום הסכמים תחת מצב חירום, יש להשתמש בו. תוכלו לקרוא על הארכת מועדים בגין מבצע חרבות ברזל, במאמר הזה.

הפרת חוזה שכירות במלחמה: התייחסות חוקית נפרדת

למעט מקרים מיוחדים, על רוב השכירויות בישראל חל חוק השכירות והשאילה. בגלל שמקום מגורים הוא מהעניינים הרגישים ביותר, חוק השכירות קובע מנגנון ייעודי של "פטור מחובת תשלום". (סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה).

שוכר מקרקעין יהיה פטור מתשלום הקשור בשכירות בעד הזמן שהשימוש בדירה נמנע ממנו, בהתקיים כל התנאים הבאים:

1. נמנע מהשוכר להשתמש בנכס למטרת השכירות;
2. ההימנעות קשורה בנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו;
3. בעת כריתת החוזה השוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת מראש, על הנסיבות הללו;
4. השוכר לא היה יכול למנוע את הנסיבות;
5. השוכר לא ביטל את החוזה עקב המניעה.

במילים אחרות: צריכים להתקיים אותם תנאים של סיכול חוזה "רגיל", ועוד שני תנאים (1 ו-5). בעוד שטענת סיכול חוזה בשל מצב ביטחוני לא התקבלה, מגיפת הקורונה חוללה שינוי מגמה. בתי-המשפט הכירו בכך שהקורונה הייתה "כוח עליון" בלתי-צפוי, אך לרוב אישרו לשוכרים פטור חלקי בלבד.

דחיית מועדים בחוזה שכירות במלחמה – מבצע חרבות ברזל

ביום 19.10.2023, פורסם חוק דחיית מועדים (הוראת שעה-חרבות ברזל)(חוזה, פסק דין או תשלום לרשות), התשפ"ד-2023. החוק קובע את רשימת המצבים בהם קבוצת זכאים יוכלו לדחות תשלומים מסוימים. לרשימת הזכאים לדחיית מועד, לחצו כאן.

לפי החוק, המועד לביצוע פעולות לפי חוזה שכירות יידחה ב-30 ימים, בהתקיים כל התנאים הבאים: (סעיף 2(א) לחוק דחיית מועדים).

1. החוזה נכרת לפני התקופה הקובעת (מיום 7.10.2023 ועד 7.11.2023);
2. התשלום שאמור להתבצע חל במהלך התקופה הקובעת;
3. מבקש הדחייה נמנה על רשימת הזכאים לדחיית מועד;
4. מבקש הדחייה או מי מטעמו הודיע על כך ליתר הצדדים שעימם התקשר בחוזה;
5. יתר הצדדים לחוזה אינם זכאים לדחיית מועד.

אם כל התנאים מתקיימים – אין יסוד לטענת הפרת חיוב בחוזה.

אדם הזכאי לדחיית מועד, יהיה זכאי גם לדחיית תשלומים אוטומטית של 30 ימים של התשלומים הבאים: (סעיפים 3 ו-4 לחוק דחיית מועדים).

1. תשלומים לרשויות (כמו ארנונה, אגרת שמירה, מים וכיו"ב);
2. מועדים שנקבעו בהחלטה שיפוטית סופית (למשל: פסק-דין ובו מועד לפינוי מושכר).

חוזה שכירות לדוגמה – תקופה קצרת מועד המותאמת למצב הבטחוני

בעיתות משבר בטחוני, בעלי-נכסים רבים משכירים את נכסיהם למפונים מאזורי סיכון. ברקע מבצע חרבות ברזל אנשים רבים נותרו מחוסרי דיור. בין אם כי ביתיהם ניזוקו באופן שלא מאפשר לגור בו; ובין אם כי היה עליהם להתפנות מטעמי ביטחון.

אך עם כל הרצון הטוב לעזור, עדיין צריך לראות איך שני הצדדים יוצאים מורווחים. המפונים יזכו לחוזה מקל וקצר מועד שבא לקראתם ככול הניתן; ובעלי-הנכסים ישמרו על קניינם.

בעבור זה, הכנו חוזה שכירות קצרת מועד לדוגמה.

למעוניינים שבכם, צירפנו גם שטר חוב לדוגמה. וכמובן שאם תרצו, עומד לרשותכם הסכם שכירות בלתי מוגנתי לדוגמה.